房地产白银时代的巨头战略 抱团取暖挑战不少

2015-05-18 09:21 浏览人数:648次 来源:腾讯房产

面对互联网大潮冲击和房地产行业利润下降,万达、万科这两家分别在商业地产和住宅地产领域的领军企业走到了一起。联合拿地、合作开发的模式,保证了双方能够各展所长、抱团取暖。只是在任何行业,两家巨头的联手都不是一个简单的“1+1=2”的问题,如何协调各种内外部关系,还需要双方今后给出答案。

二万“和牌”

5月14日,万科和万达这两家中国最知名的地产龙头企业刷爆所有地产人的朋友圈。当天上午,万科与万达合作发布会在京举行。双方表示,此次合作将是一场长期性合作,万达、万科未来将在国内和海外市场,联合拿地、合作开发。由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。

两家企业都以“万”字开头,创始人也都姓王,一家起家于南方的深圳,另一家崛起于北方的大连,都借助改革开放的时代机遇成为房地产行业的龙头,万科与万达有着太多的相同点。很长一段时间,它们是直接的竞争对手,针锋相对,争做中国房地产行业的老大。后来万达转型商业地产,并成为全球最大的不动产企业,万科则坚持专注于住宅,第一个将销售额提升至千亿元级别。

万科集团是全球最大的住宅开发企业,2014年住宅销售规模21万套以上,2014年万科实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。而截至2014年12月31日,万达集团旗下的商业地产公司总收入达1078.71亿元,较2013年增长24.31%。万达集团2014年持有物业面积(含在建)3904万平方米,已形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业。如今两家企业宣布联手,带给业界直接的冲击和无限遐想,有人将其戏称为二万“和牌”。

有消息称双方的合作由万达提出,并迅速得到了万科的响应。对此万达董事长王健林表示,双方是不谋而合,万科集团总裁郁亮则直言双方合作可以节约交易成本,跟熟悉的交易对手谈,决策很快。据了解,以后万达和万科将很可能采取联合拿地模式,一个做其中的商业部分,一个做其中的住宅部分,万达万科在各自专业领域各干各的,但双方不会成立合资公司,而是通过一个由双方高层参与的联合协调小组交流项目合作信息。

抱团取暖

同策咨询研究部总监张宏伟表示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场。楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。房企利润的数据更显示出这种变化,2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%,而在2013年净利润高达11.7%。

郁亮表示,此次双方的合作代表着行业内部结盟的开始,任何一家公司的资源都不足以满足行业白银时代的发展,相互取长补短,共同面对白银时代的挑战,也是双方战略转型的需要。

从发布会透露的信息来看,轻资产运营和海外市场成为两个合作关键词。万科近两年提出做城市配套服务商,重拾此前一直忽视的商业地产领域,并提出将坚持轻资产理念,先后与凯雷、领汇、鹏华基金等资本签署合作协议。万达也不断强调轻资产,引入光大安石、嘉实基金(博客,微博)等合作伙伴,希望利用轻资产模式在2025年之前开业1000座万达广场。虽然发布会上双方都提出要在轻资产运营方面展开合作,但并未点明这方面合作的具体形式。从公开信息来看,双方都将承担自己开发部分的土地成本,而万达还是将承担商业持有和运营的成本。

“轻资产还停留在"想象"层面,我们认为最佳"想象"是引入基金公司等第三方机构进行商业持有,和万达原有战略相符,也解决了万达年初时与基金公司合作时带来的"住宅部分谁掏钱"的疑问。”中国房产信息集团研究员傅一辰表示。

在开拓海外市场方面,双方也将各展所长。万科与金融机构的合作和万达与海外政府的良好关系能够实现资源互补,海外的地价高昂,各自承担开发成本能使两方获取成本更低、更优质的地块。

挑战不少

万科与万达表达了强烈的合作意向,不过也面临着诸多挑战。如双方原有项目布局就不同,万达以三四线城市的新城为主,万科则以一二线城市为主。这决定了万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。此外,双方对社区o2o都还在探索阶段,虽然双方已有大量的社区和客户资源,但万达商业运营积累的商户品牌,与万科业主资源在层次上有差异,要实现对接和落地有难度。

强强联手的两面性也不得不提。“万万”合作后,它们可以共享客户和品牌资源,面对政府的土地议价能力会增强,对金融机构的吸引力和安全感也会增加,融资成本也会降低。不过作为行业龙头,万科与万达均有着独特的企业文化,如万达王健林的战略果断性及执行力,以及万科职业经理人的全面权衡及相互制衡,两种文化能否融合值得关注。合作后双方要就新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题进行沟通,这些沟通能否顺畅决定着此次合作的成败。


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