中国楼市的“明日危机” 房地产真快没戏了么

2015-07-22 09:16 浏览人数:807次 来源:凤凰房产

博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会:“分化与重构:弱平衡下的创新逻辑”7月20日在三亚持续进行。继昨天凤凰小编送出专业报道,今天,我们的记者也独家专访业界大佬,为各位呈现房地产最新的行业动态和精彩观点。

任志强再“放炮”:

房地产真的快没戏了么?

7月20日,在博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上,全联房地产商会执行会长任志强针对近期行业间出现的“房地产快没戏”的观点,从需求和供给的角度进行了深入分析。

任志强指出,当城市人均收入增长的时候,住房需求也在增长,过去我们的住房需求很低,到1978年的时候人均3.5平米,比建国初期1949年还低,但是现在已经增长了很高很高,而收入增长也在逐步提高。从经济数据来说,人均收入增长的时候,住房需求也在提高。 从存量来看,2015年城镇住宅存量建筑面积249.08亿平米,由于城镇划拨的时候把相当一部分农村的住宅和土地变成了城镇用房,以后的发展速度总量大约将达到428.69亿平米。

2010年进行人口普查时的统计数据显示,城镇居民有住房已经基本满足了1.1用户家庭有一套房子的比例,但有相当一部分是很破旧的住房,其中自建住房所在16.4%,这部分是政府提出的城市危旧房改造,这个需求量约占城市的总量20%,如果从产权结构来看,真正商品房的比例并不高,而大部分是非商品房和房改房等其他的一些,而这些条件并不能满足城镇化需求。

从全国来看,拥有第二套住房所占的比例是迅速增长的,由于我们现在个别城市最高已经达到18%,就全国而言,相当一部分的区域拥有第二套比例把平均数拉下来了。我们看到决定城镇住宅需求增长的因素及其影响,一个是城镇化率,一个是折旧,从折旧来说,危旧房的改造这部分的比例很大,而居住改善的比例相对来说是缩小的。这四个原因导致我们最终还有相当一部分城镇是有发展的需求。如果从2002年到2020年的情况来看,大概发展到这样,2030年这样一个周期,还有十几年,这个生长周期从总量来说是持续增长的,从每年新竣工的量来说基本上平衡,我们总的竣工量每年有16到18亿的区间的总竣工量,按照我们的测算来看,这个竣工量已经到达顶峰。

目前,部分地区的人口仍处于高速增长,特别是一线城市和部分二线城市对于人口的吸引力,尤其是收入和农村收入的对比度出现了吸引力,让这部分增长。而政府恰恰限制大型城市和特大城市,尤其是一线城市。目前的情况之下,房地产的库存还有6亿多平米,仍然是居高不下,所以消化库存还是一个长期的过程,我们还可以看到区域间的差别逐步拉开,并且越来越大。高的gdp增长,最高是17%左右,最低是负的2.6%,两者之间可以达到接近于20%,越来越严重的影响到我们城市的发展过程,和城镇化率的进度。

在现有阶段,政策不变的情况之下,我们觉得维持现状竣工总量已经很高了,大概13亿住宅的竣工量,16亿左右的总竣工量,要想房地产投资再拉动中国经济,已经处于比较难的情况,也许未来的增长水平持续一个比较低的维持增长的速度。包括今年我们到6月份可以看到投资增长速度仍然下降,其中主要是一线城市在拉动,而二线和三线,特别是四线城市基本上是很少的。

任志强指出,上个月20个重点监测城市的销售翻了一番,和去年同期相比增长速度非常快,增长5%到7%,这个增长速度说明我们不是没有需求的,而是没有好的政策,如果我们的政策做了一定的调整,未来的需求还是存在的,但是已经拥有存量的开工量难以维持持续的投资高增长。

钟伟:房地产行业的悲观时期已过去

7月20日,在博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上,经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出从2010年以来到现在将近7亿长周期的经济下行即将结束,房地产行业也已经触底开始回升,在这个时点悲观没有任何价值。

钟伟指出,房地产2014年6月到7月房地产行业到底了一个拐点,在2014年7月份到2015年3月份,房地产从业人员分化得最为激烈。其实,中国房地产行业在2015年到2020年将保持平静的增长,这个和中国经济的走势几乎是一样的,我们没有必要对2015年经济增长过于悲观,不要对统计局的数据有所怀疑,保7是没有问题,未来6年中国经济增长的中枢不是6.0到6.5,而是在7左右,如果财政政策部到中国通货对威胁的话,完全有可能维持在7%,所以房地产行业乐观被悲观的时间已经过去了。

以往的房地产的开发始终是做加法,现在来看起来,比如以往的典型就是万科、万达,不停地主要的做法就是找钱、拿地、卖房,这样的增长模式,联系增量之路看起来是走到了尽头,现在要做存量了。在全国的现在的这么多一、二、三、四线城市当中,真正有地产投资价值的市场非常少,至少需要有两个条件,常住人口600万以上,现在商品房销售均价高于1万块钱,如果不符合这两个条件,这个区域房地产市场是做不了增量,只能做存量的优化配置。中国600万以上的常住人口没有增加,没有产业集聚,到哪儿去还要新开发房地产怎么可能,对于不符合这两个条件的地产的区域板块,我们只能做存量的优化配置,更何况现在主要的投放也在三、四线城市,这些城市的去化将非常漫长。

我们未来获得巨大财富的方式,有可能不再是用工业3.0和城市化的思维,或者是计划一个家庭从三口人,变成两口人,变成一口人的方式维持增量的财富,我们拥有的财富已经足够巨大,所以我们未来拥有新的财富的方式也许是对已经有的财富,通过一个新的思维自下而上,让它们重新配置,如果作为存量财富的重新配置者,那么我们将获得最大的财富。


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