新地王横空出世 苏楼市新一轮争战将起?

2015-10-05 13:57 浏览人数:1010次 来源:

日前,苏州市区7宗地块成功出让,出让总面积40.4万平方米,成交总金额达60.78亿元,万科、招商、金地、新城、正荣、龙湖、旭辉、阳光城、金地、弘阳、建发等十余家开发企业参与竞拍。

其中最吸引眼球的莫过于有“江苏新地王”之称的苏地2015-wg-24号地块,这一起拍楼面价为2万元/平方米的地块,最终以31005元/平方米的价格被来自天津的天房(苏州)投资发展有限公司拿下,溢价率55%,大大超过了南京一周前22373元/平方米的新晋地王身价。

新“地王”的诞生,意味着在房地产商新一轮的排兵布阵中,苏州已成为“争夺”要地。

“开发投资增速放缓”vs楼面价翻番

在官方的统计数据上,苏州房地产市场仍在“缓行”。据苏州市统计局8月份的统计资料,全市共有房地产开发项目1612个,当月新增开发项目9个,新增项目同比减少25个,环比减少9个,而开发投资增速、

商品房施工面积增速以及商品房新开工面积等数据,均显示苏州“房地产开发投资增速放缓”。

而在地产研究院苏州分院2015年8月的“苏州房地产市场监测报告”中,市场呈现“逐步回暖”:8月苏州新增住宅供应面积54.11万平方米,环比上涨70.43%;新增供应套数为4691套,环比上涨67.48%;苏州新建住宅成交7699套,较7月减少了1464套,环比跌幅为15.98%,同比上涨21.74%;8月成交面积为91.48万平方米,环比跌幅为17.03%,同比上涨19.35%。商品住宅成交价格方面依旧处于回升状态,与7月相比上涨0.56%。而剔除保障性住房一块后,8月苏州新建住宅实际成交面积为87.81万平方米,环比降幅为14.52%,同比增幅为19.99%。

相形之下,土地成交市场则是一片火热。在9月29日的土拍中,大“黑马”天津天房不仅抢下“地王”地块,还一举揽下人民路东、苏站西路北和十梓街南3处地块。位于东方大道的2宗大体量地块也引发了十余家房企的争夺。最终,建发以37.27亿元的总价夺得尹山湖板块的一处地块,楼面价高达11062元/平方米,溢价率118%;阳光城夺得26号地块,楼面价9400元/平方米。

“新‘地王’的诞生不是突发事件,而是一年半来苏州土地市场火爆的延续”,苏州新鸿嘉投资顾问有限公司执行董事袁继峰说,以园区湖东主流板块地价为例,2014年1季度时楼面价约8000元/平方米,今年3季度已达1.5万元/平方米。

事实上,在新“地王”出现之前,今年6月以来苏州已经进行了4场土地拍卖,共揽金341亿元,地价也不断被刷新,最高楼面价达到15992元/平方米。其中,据地产研究院苏州分院提供的数据,8月苏州市区住宅地块成交16块,成交金额99.13亿元,住宅地块平均溢价率达36.9%。

“楼市交易与土地市场会有半年到3个季度的时间差”,袁继峰说,半年之后,今时土拍的火爆将会在苏州房价上呈现出来。

“抢占要地”vs房价上升

值得注意的是,地价的上升并不局限于中心地块。9月29日的网上土拍中,建发拿下的尹山湖板块的一幅地块,楼面价达11062元/平方米,而目前在售的同板块商品住宅目前的售价在9500元到11000元/平方米。

业内人士介绍,目前苏州各板块中心区的楼面价在每平方米1.2万元到1.5万元之间,而每个板块的次级板块在9000元/平方米上下,落差不大,呈现出“全面开花”的态势。

来自楼市的成交数据从一个侧面证实了这一点。地产研究院苏州分院提供的报告显示,从住宅成交区域分布来看,今年8月份吴中区成交量最大,成交34.83万平方米。剔除保障性住房数据,吴中区成交面积33.44万平方米,占比达38.09%。同时,该区5个项目进入住宅销售套数前十位。

苏州地价全面抬升的背后,显露的是房地产企业的战略布局趋向。袁继峰说,目前房地产企业对国内三四级市场不太看好,大量资金收缩到一线和经济发达的二线城市。由于苏州城市综合实力不断提升,众多外来房地产商纷纷看好苏州的发展前景,因此调集资金“集中轰炸”抢占要地。

业内人士认为,地价飚升在短时间会快速提升苏州房价,这一点目前已有端倪。例如,湖东地区一些品牌开发商的商品住宅,今年4月份售价约1.7万元/平方米,现在已经涨到2.4万元/平方米以上,但是到底能持续多久还有待观察。

库存下降vs市场“求大于供”

“供不应求”,对于苏州楼市现状,苏州房地产行业协会副会长、苏州科技学院教授盛承懋用了这个词。

根据地产研究院苏州分院的相关报告,8月苏州新建住宅市场销供比为1.69,即当月苏州新建住宅新上市面积为54.11万平方米,同期成交面积为91.48万平方米,成交面积与上市面积之比为1.69。

与此同时,苏州新建住宅库存量下降,截至2015年8月底,苏州存量住宅面积为687.52万平方米,较7月减少了26.65万平方米;可售套数为44845套,较7月减少了2189套。以此前6个月平均销售速度,即83.15万平方米/月计算,8月份的出清周期为8.27个月,与7月相比去化周期减少了1.24个月。

盛承懋说,从2014年7月以来,苏州千方百计消化库存,一年多来,整个苏州市房地产的销售在国内二线城市中排名前列。今年的6、7、8、9四个月,每个月的商品住宅销售量都在9000套上下,存量房控制在4.5万套左右。“对苏州这样体量的城市来说,两三万套存量房是市场的必备储备”,他说,其中还包括性价比不高、很长时期难以售出的房子,每个月实际在滚动交易的也就一两万套。

“每年有10万名大学生来苏州就业,这意味着5年后就是5万套房的需求”,盛承懋说。总体看来,8月以来央行货币政策与公积金信贷政策的进一步宽松等,均为各类购房需求的释放推波助澜。

即便如此,采访中,一些业内人士认为,新“地王”的价格还是过高了,虽然有位于留园附近、古城区土地稀缺的利好原因,但是“整体环境不够幽静,亲水不够,接受人群有限”是其弱点所在,“且看这块地如何打造”。


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