疯狂的房价与GDP的博弈:底部周期的分歧

2016-09-07 09:36 浏览人数:971次 来源:新京报

“有个做类似于无人机的客户,原来是在我们产业园区租赁办公楼,两个月前忽然决定要买一个物业,总计花费了4700万。一方面他们拿到了c轮融资,另一方面,他们认为现在租金涨太多。”嘉丰达资产管理有限公司执行董事长汪浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示。   

汪浩感慨称,资产价格上涨对市场的诱惑太大。对于中小企业而言,主营业务就这么多,资产增值还是很诱惑人的。汪浩所在的公司也在加大持有型物业比例。   

以房地产为主的资产价格不断上涨,不仅企业、购房者,甚至社会性的开始热衷于购买资产。汪浩认为,5月初“权威人士”讲话降低了市场对刺激政策的预期。未来政策层面会在“稳增长”与“供给侧改革”之间寻找平衡点,再平衡过程可能较长。   

现阶段,如中金公司所言,国有部门主导的基建与房地产投资仍是稳增长的主力,低迷的民间投资反映出复苏的基础不牢固。   

资产购买潮   

汪浩表示,今年上半年,并购交易都比较活跃。股票和债券市场不好,整个投资都要靠固定资产。对于一些新兴行业尤其是科技企业而言,拿到钱更为容易,也有能力购买一些资产。   

tmt企业(指以互联网等媒体为基础将高科技公司和电信业等行业链接起来的新兴产业)近年来是北京大宗办公楼投资交易最活跃的买家类型之一,而不动产对tmt企业的战略价值以及自用型买家可获得的融资和政策鼓励更加刺激了tmt企业的投资需求。   

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部执行董事纪刚表示:北京商业地产市场可投资交易项目少,且由于市场对首都经济运行维持较强信心,以及市场货币充沛且融资价格走低,办公楼业主仍将倾向于持有物业,对出售价格依然持较高预期。   

除了企业购买,个人房产交易也极为活跃,资产价格在不断上涨。   

中原地产数据统计显示,以北京为例,北京四环内平均单套已经高达1500万左右,而全市平均单套商品房住宅成交金额也达到了526万的历史最高点:五环内北京商品房住宅平均单套成交金额达到了1010.3万,相比前一年上涨了30%。   

中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格 为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。   

135家企业半年报也可以显示房地产市场的活跃。2016年上半年,135家房企营业收入为5695.3亿,相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。   

土地市场交易也很火爆。中原地产研究中心统计数据显示,截止到8月30日,累计50大城市土地出让金达到了1.5万亿,相比2015年同期的9862亿,上涨幅度达到了51.3%。   

同策咨询研究部总监张宏伟发现,除了“假离婚”投资买房,还有以公司形式投资购房、开发商员工自己炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房等等现象,此外,投资客不仅仅局限于在本城市投资,也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动。   

“按照投资的逻辑来看,哪里有投资回报,投资的资金必然流向哪里,当前来看,房价上涨的预期仍然存在,投资客此时进场仍然有利可图,这成为投资客持续进场楼市很重要的原因。”   

调整周期会不会来?   

汪浩关心的是,高涨的资产价格到底能持续多长时间?   

他认为,上半年对外投资增长迅猛,但受限于中国外汇储备的减少、美元对人民币汇率的升高以及市场准入互惠性等问题的存在,下半年对外投资额度收紧。m1、m2增速“剪刀差”扩大投资活跃度下降,货币在支撑资产价格和金融体系稳定。   

汪浩判断,未来会出现l型经济调整的周期,也就是说相对宽松货币环境持续的时间,也是资产价格上升的周期。

那么,重要的是,调整周期会在什么时候到来?   

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为,整体上,未来市场还是会保持目前的发展态势,但是短期内房价也好,地价也好,上升的速度太快了,可能会带来一些其他方面的干扰因素,比如说政策,现在上海的政策已是呼之欲出。政策一旦出现之后,肯定会对短期的市场产生一些影响。另外一点是货币,因为货币宽松,房地产才如此火,开发商才会有这么多坚定的信心拿地,看好未来。如果一旦货币市场进行一些限制,一定会对市场产生影响。丁祖昱认为,短期内,房价地价的快速上升,积累了一些意外,这些可能会出现一些风险。   

但丁祖昱认为,房价也不会出现大跌。他认为,中国的经济现在也承担不起出现房价大跌的局面,另外也不太会有货币收紧的可能。   

旭辉董事长林中则认为,如果房价上涨过快,政府就会调整。这就意味着明年拐点发生的概率比较大;如果政府未来不加码调控政策,行业的拐点可能顶多出现在2018年。   

“如果你相信中国北上深的房价能在三到五年赶上香港,现在的土地就可以买;如果你认为北上深的房价在三到五年内赶不上香港,那现在的土地就不能买。但是我相信北上深在十年、二十年内,有可能赶上香港。如果人民币贷款利率只剩下2%的时候,资产价格一定会涨,可能会赶上香港。但是我自己的常识是,短期之内赶不上香港。就像2009、2010年那一波,杭州均价超过北京、上海,我觉得好像不符合我的常识和逻辑,因为投资还是要尊重常识、敬畏规律、认清本质。”这是林中对于地王的建议。   

汪浩认为,所谓的供给侧改革就是寻找再平衡的过程,但平衡点挺难把控。他预测,这个平衡点可能会需要两年到三年。货币宽松的状态会像水龙头一样,会有一些小小的拧开动作,持续放一些。“目前民间投资这么低,只能靠房地产和基础设施,两权相害取其轻,这是改革的整体问题。”


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