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任志强:房价翻番不算什么 明年涨更厉害

www.csfcw.com 2016-12-27 点击:( 6266 ) 来源: 房地产江湖

未来房价究竟走向何方?任志强和高善文的发言居然不谋而合。预言帝任志强此次又说出惊人之语,他认为这一轮房价不算什么,调控手段不对,下一轮涨的更厉害。高善文研究的指数也很有趣,高房价原来和小学生有关。

任志强:这一轮房价不算什么,下一轮更厉害!
 
近日,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。
 
九点半君总结了一下,任志强的观点是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。
 
中国高房价只集中在一些大中城市,其他几百个城市房价低的不得了
 
关于房价的上涨,任志强有两个观点。
 
原因之一是连续两年土地-30%的增长,主要城市实际供应量都在下降。
 
新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价开始涨。
 
原因之二是发达地区,不管你供不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。
 
也正因为这个,任志强才说房地产没有泡沫。就住宅来说,全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。我们大概一共600个城市,通常只公布大城市指数,只公布70个,剩余的城市房价低得不得了。
 
调控手段有问题,下一轮会涨得更厉害
 
任志强表示,这一轮宏观调控产生的作用就是,要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨,所以又出台了第二轮政策。
 
这是他为什么断定下一轮涨价比这一轮更高的原因,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。
 
买房买哪里的好?
 
1、北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。
 
2、当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。
 
3、经济发展特色。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。
 
4、中国高铁。都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。
 
出于投资角度:在国内买房子还是出去买?
 
现在人民币持续贬值,出于投资,有人会思考买国内还是买国外的房子。对此任志强说一般买房子的人没时间去投资,已经在干别的事,那个事干的挺好,没寻思干个创业就买房子。真正做投资的,谁去买房子,投资赚的比房子多,有能力有本事投资的就去投资,不买房子。如果你有正常的工作,又不愿意丢了这工作,又不愿意去搞股票,剩下钱在那干嘛,可以去买房子。别说你干着企业,花钱买房子了。
 
任志强是个预言帝
 
虽然他有很多负面评价,不过对于楼市的预言大体还是准的,我们来盘点下:
 
预言一:2007年
 
“没有买房的人都亏了”——任志强2007年7月在某论坛的讲话。
 
此后的17个月一直到2008年11月,全国房价都是在一路走高。
 
预言二:2009年
 
“中国人太有钱了,房子太便宜了”
 
任志强认为2009年下半年房价“将暴涨”,“如果说前几个月是0.2%的增长,后几个月增幅大约会超过1%”。这样的话,全年平均增幅会超过5%“。
 
此后半年,房价涨幅分别为1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8%
 
预言三:2010年
 
“你们还是别当傻瓜了,把幻想放下去吧”
 
2010年中国楼市,看涨还是看跌,成为一道分水岭。任志强发表“必涨论“,与诸多”看跌派“专家隔空论战。
 
事实证明,2010年是中国房价暴涨的一年。北京涨幅42%,广州23%,全国平均涨幅9.9%。
 
预言四:2012年
 
“房价将在2013年3月迎来新一轮暴涨”“2013年房价依然保持稳中有升的态势。”2012年底,任志强预言
 
2013年,北京、广州、深圳涨幅均超过20%。
 
预言五:2013年
 
“三中全会会后房产限购令或停止”
 
2013年11月,任志强在接受第一财经《专访时表示,他觉得限购令“可能(十八届)三中全会就让它停止了。支持他产生这一预测的论据源于李克强总理多次提出的要减少政府行政干预,要“砍掉政府那只乱摸的手”。
 
2014年6月26日,呼和浩特正式发文取消限购,成为全国首个正式取消限购的城市。紧随其后的是济南、南昌、武汉等多地宣布取消限购,930新政等。截至10月,全国仅剩北上广深坚守“限购令”
 
预言六:2013年
 
北京四环附近房价将达到10万/平
 
宇宙中心早超过10万/平
 
预言七:2014年
 
“开发商仍认为和2013年一样保持高速增长趋势,这非常危险”
 
他预估,2014年全国销售量增速可能无法达到10%,而与之相对的是持续增加的待售面积,这也成为房地产最不乐观的一点。
 
正如任志强所说的那样,2014上半年放眼望去,整个楼市哀声一片。无论是商品住宅新房,还是二手房,上半年成交量的下降都是非常明显的。
 
国家统计局发布的2014年数据显示,前5月,全国商品房销售面积同比下降7.8%。
 
预言八:2015年
 
“不要等,有钱该买房就买房““都问了十几年了,还在问,只要有钱,什么时候买都行”
 
2015年,央妈降息降准等救市政策成为中国楼市的重要关键词,国家的救市政策也带动一些城市房价上涨。其中,深圳更是跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。
 
预言九:2016年
 
“2016年的房价还将继续上涨!而目前,一线城市和热门二线城市相继出台各项“稳房价”“控地价”的政策,但依旧无法抑制住火热的楼市。今年的上涨行情会延续至年底,整体会好于去年。”
 
任志强又双叒叕预言对了!!
 
除此之外,任志强在不同场合曝过这些惊人话语,这些当年可都是头条啊,深深伤了屌丝的心:
 
1、买卖有理、炒房无罪,禁止炒房就是违宪!
 
2、我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房。
 
3、历史证明房价永远都是上涨。
 
4、宏观调控的目的不是为了让房价下跌,而是让房价稳定增长。
 
5、年轻人就该买不起房。
 
6、买不起房为什么不回农村。
 
7、工资在涨GDP在涨房价不涨就不对。
 
8、我从来不认为80后买房难。
 
9、和工资收入相比,30年来房价等于没涨。
 
10、严格说来,开发商被强奸了!
 
11、鱼翅卖得再贵也成不了泡沫。
 
12、房价暴跌对民众没好处。
 
13、我们只是当丫鬟的,房价70%都被政府拿走!
 
14、公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据。
 
15、胸罩比房地产暴利得多。
 
16、房地产根本没有泡沫。
 
高善文:一二线房价为何上涨?为了孩子!
 
安信证券首席经济学家高善文在11月29日也发表了一个关于楼市的演讲,观点和任志强不谋而合,他认为:高房价在严控之下价格或许会更高
 
小学生增速以及大量的人涌入大城市
 
和任志强一样,高善文也提到了小学生增速。任志强认为小学生增速高的地方房价肯定大涨。
 
 
高善文做了统计,从2013年到2015年中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速,2年时间是1%,是1到6年级的这个增速,但是在全国增速1%的情况下,我们看深圳,深圳小学生两年的增速是8%,厦门是8%,然后的话,北京是7%,南京,郑州,长沙,这些房价涨速非常快,高达5%,全国是1%,5%的增速比全国的增速,加上2倍方差还要大得多,换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
 
南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区,小学生的增速都是负的,甚至在1%以下的水平,比全国平均的水平明显要更低,在这些地区的话,房价的表现要弱得多。
 
其实统计小学生增速的角度,和统计每个城市青年流出量、流入量有点类似。并不是说穷人不愿生孩子养孩子,只能说有太多青年带着孩子去了大中城市,这对房价推动是显而易见的。
 
房子上涨压力这么大,基本上是来源于人口流入,和这个供求需求相应的这个矛盾,而现在的这个需求能把城市需求逆转吗?限制需求,在中期之内能刺激供应响应和增长吗?
 
为什么涌入大城市?为了孩子!
 
这个观点比较新奇,大量人用于大城市我们都知道,并且我们默认是大城市机会比较多,所以是因为就业。但是高善文觉得,是为了孩子。
 
 
上图是两组城市的居民可支配收入同样是2011年或者2012年,它是一个明显的断点:在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲,这两组城市基本上是一样的,甚至红线比蓝线要略高一些。但是在2012年以后,红线摔了下来,蓝线相对在上边。红线所代表居民可支配的收入,相对于蓝线明显变得更低。
 
换句话来讲,在人口相对集中流入的这些城市,实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。
 
若干断点同样出现在2011、2012年,小学生的断点,房地产销售和开工断点,包括房价、居民可支配收入的断点都是出现在2011年或2012年。
 
这样的断裂,说明不是因为收入机会吸引人口流入。如果是收入机会吸引人口流入,那么那些房价涨幅大的二线城市,居民可支配收入应该更高,而实际上我们看到的是更低。
 
那么一个重要的解释,是因为在经济以外的其他的因素,导致年轻人口集中向这些城市流入。
 
高善文认为:对于年轻的父母来讲,除了考虑就业的机会,他会考虑子女所能够获得的教育、环境等等机会。
 
而这些公共资源,特别是以教育为代表的公共资源,在中国不同城市之间的分布是具有巨大的差异的。一个在北京的孩子上北大清华的概率,跟一个在河南的孩子相比,一出生下来可能就相差十几倍,这还是保守的估计。所以教育资源在不同城市之间具有非常大的差异,对于年轻父母来说,他的孩子要上学,他在选择居住的时候,会进入教育资源更好的城市,从而使得人口的流向表现出选择性。
 
高房价在严控之下价格或许会更高
 
面对房价极速上升,我们迄今为止采取的政策都是打压。严格的限制需求,以至于你只能通过离婚的方法,才能获得这个购买资格,以至于大家说现在感情不好都不敢离婚。说明在这个市场上投机是非常难的。在投机这么难的情况下,房价上涨的压力仍然这么大,基本上来源于人口大量的流入,和供求难以快速响应之间的矛盾。
 
那么很自然的会有两个怀疑:
 
1、 我们现在应对性的政策都是限制需求,限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗?我非常怀疑这一点。
 
2、 那么,限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗?我也同样非常怀疑这一点。
 
如果建立在这两个怀疑基础上,我们要问几年以后,这些城市的房价会怎么样?
 
那非常大的可能性是:几年以后,这些城市在严格限制的条件下,它的房价会更高
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