聚焦8.15土拍“遭遇战” “抢滩”常熟？

明天（8月15日）常熟、张家港均有4宗住宅用地出让，据好地网不完全统计，目前已有11家房企加入了港城地块争夺战，已有近10家房企目光投向了常熟地块，新一轮抢地大战即将拉开序幕。

港城乡镇地块，是否将延续低溢价率成交？

回顾锦丰镇与金港镇土拍情况，金港镇最新成交地块溢价率仅为8.71%，而锦丰镇自2016年至今仅成交两宗宅地，溢价率均处于低位。

张家港8月15日出让土地信息

对比之前张家锦丰镇与金港镇土拍情况，今年4月由美的竞得的2013-b11-c地块，起始楼面价为1667元/㎡，成交楼面积为3696元/㎡，距本次出让地块不足一公里，相比较本次张家港出让的地块起始楼面价涨幅高达145%，起始楼面价已居高位，而据好地网不完全统计，四宗地块均已有8家以上房企报名竞拍，作为乡镇板块可称火热。

本次锦丰镇出让的2宗地块起始楼面价基本与正荣地块成交价持平，且正荣地块距离本次挂牌地块仅1.2公里，周边配套设施较为相似。而金港镇出让地块紧邻最近成交的美的地块，其成交楼面价为4756元/㎡，稍高于本次出让地块的起拍楼面价。

锦丰镇地块3公里范围目前在售项目3个，待售项目1个。多数在售楼盘所剩房源不多，区域项目以高层为主，在售均价约7700元/㎡，根据好地研究院了解，未来周边几个在售新盘房价可能会进一步上调。

金港镇地块目前周边项目大多在售，待售项目1个，区域项目以高层为主，兼有部分多层、排屋。高层成交均价在7250元/㎡，排屋成交均价在10000元/㎡。

锦丰镇和金港镇作为张家港乡镇板块，区域具有完善规划以及产业园，未来前景较好，且区域目前在售项目价格不高，具有一定溢价空间。

综上，本次张家港乡镇板块地块由于起拍楼面价较之前的地块上涨较多，但其板块发展前景较好，地块仍将受到较高的关注度。

常熟沙家浜地块预计溢价是否可达现房销售？

沙家浜镇板近3年内仅推宅地1宗。另外，还有5宗安置房用地，区域推地不多且唯一一宗宅地以底价成交，楼面价为2080元/㎡。

本次推出的沙家浜地块条件优越，地块位于沙家浜中心小学北面，临近昆承湖，地块东侧200米处为在建新世纪大道南延段，未来通过新世纪大道南延段去往常熟市区将会更加便捷。根据挂牌文件，该地块需住宅建筑成品房比例达到100%，绿色建筑达到绿色建筑二星及以上标准设计。

本地块周边目前在售项目较少，且价格涨幅明显，以湖畔现代城为例，2016年湖畔现代城高层售价约7000-8000元/㎡，而目前高层二手房均价13000元/㎡，价格涨幅高达70%以上，且本次沙家浜地块起拍楼面价较高，若要达到现房销售条件，按照溢价率60%计算，其楼面价将达7826元/㎡，保本房价为14962元/㎡，其入市价格将高于目前在售项目均价，且因目前板块涨幅较大，增长速度较快，市场需要一定适应时间，若以现房销售价格入市将具有一定风险性。

海虞镇人民路地块关注度相对较高，周行、支塘“迷你”稍显冷清

常熟海虞镇本次出让地块2宗，据好地网不完全统计，人民路地块报名房企在5家以上，周行及支塘“迷你”地块热度稍显不足，或有捡漏可能性。

海虞镇两宗地块，其中人民路地块位于镇区核心，距离常熟市中心11公里左右，东侧约4.2公里就是通港工业园，具有成熟产业支撑，目前在售项目较少，仅有港龙华庭等项目在售，2017年5月其毛坯高层售价为8600元/㎡，而到2017年7月底项目精装高层售价10500元/㎡，且购房需捆绑销售10万车位一个，价格涨幅较快。

而周行地块距离市区相对人民路地块稍近，周边无在售项目，且靠近沪通高铁常熟站，可以说整体地块较为优质，但地块同时存在配套不足，起始楼面价高于人民路地块，地块面积较小等劣势，本次报名房企相对较少。

同为出让乡镇地块，缘何冷热不均？

1.看规模。

相比而言，本次出让地块中，张家港乡镇地块从体量上来讲占据绝对优势。锦丰连体地块体量接近20万方、金港两宗姐妹地块也具备近10万方体量;反观常熟4宗地块体量均在5万方以下。

2.看价格。

张家港4宗地块起拍楼面价最高仅为4090元／平米，而常熟海虞+沙家浜地块起拍楼面价均接近5000元／平米。

3.看区位。

张家港的金港地块位于滨江新城核心区，周边路网四通发达。周边景观和商业配套资源得天独厚，是区域内的热点优质地块。而锦丰镇地块紧邻华昌路，可直达市区核心区域，承接市区城北板块外溢。另一方面，常熟的4宗乡镇地块仅周行地块离常熟主城区较近，其余3宗地块离常熟主城均在10公里以上，区位优势相对不明显。