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棚改透支三四线城市房价

www.csfcw.com 2018-06-28 点击:( 560 ) 来源:证券时报

 未来随着部分三四线城市棚改货币化安置比例下降,对房地产投资及销售的拉动作用将逐渐减弱。

近日,“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息引发市场关注,一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读也引发了市场的恐慌和地产股的下跌。

实际上,棚户区改造是完善住房保障制度的一个政策工具。据统计,过去五年,有6000多万居民出棚进楼,居住环境和条件得到改善,棚改取得显著成效。今年为更好解决老百姓住房问题,政府工作报告中提出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年改造580万套,3年计划改造1500万套。这也是为了改变城市中一边是高楼大厦一边是棚户区的面貌,解决棚户区老百姓的住房问题,实现2020年全面建成小康社会的重要任务之一。尽管从总量来看,与去年600万套目标相比,今年棚改目标有所降低,各省棚改任务总体下降,但是棚改这一大的政策方向没有改变,也不可能全面取消。

除了改善老百姓居住环境,前几年大力推进棚改也有经济下行压力大的考虑。为对冲经济下行压力,央行通过抵押补充贷款(PSL),向国开行等政策性银行发放专项贷款来支持棚改等特定行业,PSL成为棚改货币化安置资金的主要来源。同时,由于前两年部分城市特别是三四线城市去库存压力较大,而与实物补贴相比,棚改货币化安置相当于给了拆迁老百姓货币补贴去买房,在国家去库存政策倡导下,多地将货币化安置作为棚改安置的重要途径,并且比例逐年提高。

然而,在去库存取得显著成效的同时,棚改货币化安置也透支了三四线城市住房需求,部分城市的房价明显上涨。如今,部分城市不仅库存降至近几年新低,甚至出现房价领涨全国,并且房价上涨预期仍在加强,风险不断积聚。这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷并不一致,货币化安置不是让老百姓拿钱去炒房。

因此,在拉动经济和去库存任务阶段性完成的情况下,棚改货币化安置政策需要因时而动进行调整。但是由于房地产市场区域性差异明显,全国不可能“一刀切”,各地应根据政府财力、库存和市场实际情况来选择棚改安置办法,库存压力大的地方仍可以货币化安置为主,而库存较低、房价上涨压力大的地方应降低货币化安置比例、更多采用实物安置,即拆多少建多少,把老百姓直接安置进来。今年,部分省市调低了棚改目标,个别省市调高了棚改目标,还有部分省市取消了棚改货币化安置优惠政策,有的省市加大了实物安置住房建设力度,这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。

在因地制宜推进货币化棚改工作的同时,中央和地方政府也需加强资金管理,防范金融风险。此次国开行棚改项目审批权限上收总行,进行总量和发放进度的监管,或更多是从防控金融风险角度考虑。最新消息显示,此次国开行重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务,不仅针对棚改项目。目前,新棚改项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还会正常发放。

而随着未来部分三四线城市棚改货币化安置比例的下降,对当地房地产投资及销售的拉动作用将逐渐减弱,支撑房价上涨的动力也不可持续。

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