楼市拐点将至这项指标正在悄悄起着变化

 在持续不断的调控高压下，8月份国家统计局监测的70城房价，仍然令人意外的普涨。

数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，刷新历史记录。

事实上，随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部展开“严打”、“约谈”，秋意渐浓的9月，楼市的寒意也已袭来。

深圳楼市又现“分期首付”

8月3日，深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。

新政发布一个半月后，记者走访了深圳市十余个楼盘发现，看房的人数均是寥寥，多数楼盘均只有三五组客户，与市场火爆之时不可同日而语。

一些商务公寓盘的案场销售对接待潜在客户更是意兴阑珊，在这些销售看来，目前的市场环境下，多数看房的并不是意向很强的客户。在龙华一个楼盘现场，记者看到，一名销售对前来看房的客户表示：

如果你是来完成任务量的话，那签个名就可以走了。

在市场趋冷，金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各种各样的招数。记者调查发现，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式。

一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米，“最近降价了一些，最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米中楼层的单元为例，其目前的毛坯总价为338万元，业主也可选择精装的方案，总价是356万元。

如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

一些楼盘则推出了部分特价房源，“现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始是330万元左右。”

公寓市场上，低首付及降价的表现则更为明显。

例如，龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右，一名熟悉此楼盘的中介告诉记者，此前它的价格是170万元左右，“便宜了二十多万，利率上浮20%-30%，贷款十年。”

部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资，幅度各不相同。以位于坂田的一商务公寓楼盘为例，该楼盘销售介绍，项目有3种付款方式，每种方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折优惠；按揭付款享受98折优惠。

至于分期付首付，则依据户型而定，47平的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%；约90平的大户型则是7天内付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，出现分期付首付的现象的原因在于，如今政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。

房价下跌已现

在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示：

8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：

上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：

8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院real data数据统计：

8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。

热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据：

厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。

广州一位大型开发商人士认为，楼市的调整才刚刚开始，今年四季度和明年的市场极其不乐观；现在只是一二线市场开始下行，接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年，大家现在都在想怎么“过冬”。

房企拿地成本下降，土地流拍加剧

国家统计局公布的今年前8个月全国房地产行业的各项数据中，有一项数据颇为引人注目。

有关机构统计数据和房企半年报数据均显示，作为房企的主力军，碧桂园、万科、恒大、新城控股等龙头房企拿地的成本均价同比都出现了不同程度的下降。

而地价与房价之间关系，犹如面粉和面包。

先看龙头老大碧桂园的拿地情况。目前，在中国每卖出100套商品房中，就有5到6套出自碧桂园。这么一家巨无霸企业，拿地已不像以前那么出手阔绰。

今年上半年，碧桂园合同销售金额4124.9亿元，共拿地530幅，预期建筑面积8478万平方米，其中权益面积6008万平方米，总代价1434亿元，平均地价为2387元/平方米。

而2017年上半年，碧桂园合同销售额是2889.1亿元，共拿地292幅，权益建筑面积3800万平方米，权益代价1295亿元，平均地价3406元/平方米。

对比之下，可以发现碧桂园今年上半年拿地数量和面积同比增长了近1倍，但平均地价同比下降了29.92%。购地销售比（同期购地金额/销售金额）也从44.8%降至34.8%。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示，碧桂园在投资策略上的调整会更加精准，拿每一块土地都会更加慎重。

说完碧桂园，再来看看以稳健著称的地产老牌企业万科的拿地情况。

半年报显示，今年上半年，万科获取新项目117个，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米。而2017年上半年，万科获取新项目79个，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，均价5467.8元/平方米。

从数据可以看出，万科上半年权益建筑面积同比增加了160.1万平方米，均价却减少了413.8元/平方米。

恒大今年也把速度放了下来。无论是拿地规模还是拿地价格，同比都出现了较大的缩减。

根据公开数据，上半年，恒大累计合约销售金额3041.8亿元，同比增长24.6%，但新增土地储备的建筑面积为3086万平方米，总价约446亿元，平均楼面地价1446元/平方米。而2017年上半年，恒大新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均成本2039元/平方米。

在今年的中期业绩发布会上，恒大有关负责人表示，公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右，每年下降5%左右，通过土地适当的减速，加快负债的降低，从而达到合理的水平。

看完房企前三强，再来看看这几年快速崛起的黑马新城控股。

今年上半年，新城控股合同销售额高达953.11亿元，同比增长94.17%。新增土地储备82幅，总建筑面积2073.93万平方米，总地价490.60亿元，均价2365.56元/平方米。而2017年上半年增加的土地储备为51幅，总建筑面积1571.37万平方米，总地价479.53亿元，均价3051.67元/平方米。

作为首家完成“b转a”的民营房企，新城控股前几年以激进闻名房地产界，并快速迈过了千亿元房企和top10房企两大门槛。但在楼市调控的大背景下，新城控股一改过去风格，开始追求稳健。

业内人士告诉记者，房企拿地成本的下降，一方面源自企业自身的去杠杆和降低负债率，更重要的是一些地方政府为了遏制房价上涨，加大了土地供给力度，来稳定市场对房价的预期。地价下来了，房价上涨的动力会降低。

业内人士认为，从目前的房地产市场情况来看，大型房企后续会聚焦高性价比地块，收购、联合拿地等低成本方式将得到广泛运用。预计未来几个月土地购置面积同比增速仍将保持高位运行，但涨幅会有所收窄，同时，房企购地成本会继续控制在低位水平。

中国指数研究院数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。

一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低；二线城市流拍率为5.12%，较高，且稳步上升，但溢价率不高，平均溢价率17.37 %；三四线城市流拍率仅3.98%，稳中有降，溢价率也持续处于高位，比二线城市高出12个百分点。

东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为，年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响：限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。