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万科眼中的行业天花板

www.csfcw.com 2018-09-19 点击:( 718 ) 来源:观点地产网

 2018年的夏天刚刚过去,初秋的天气仍然炎热。但是对于开始感受到了寒冷的万科来说,冬天似乎已经提前来临。

中国的人口城镇化率已经逼近60%,距离70%的城镇化红利节点仅有10%左右的余量。卫计委在2015年的一次会议中表示,中国的城镇化率将在2030年达到70%,这意味着房地产市场的增量市场将变为存量市场。而这个增量市场转变为存量市场的过程,也会逐渐释放出其影响。

 

数据来源:国家统计局、观点指数整理

那么对于房地产企业来说,需求端的见顶意味着住宅规模发展的不可持续,而这已经是大家默认的共识。虽然房地产行业的夕阳化可能会出现在十多年之后,但近期房企大规模的转型、多元化发展证实了他们对行业天花板即将到来的担忧。毕竟未雨绸缪是企业必须要做的事情。

如果说城镇化率的“破7”是远在天边的夕阳,那么近期愈发严峻的调控政策就是近在眼前的冰山。“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下,长袖善舞的房企们也不得不小心行事。

而站在房企食物链顶层的万科,自然也是高处不胜寒。在2018年中报投资者会上,祝九胜三次提到万科不能“去赚最后一个铜板”。开在拉萨的万科北方区域媒体见面会上,郁亮提到的“焦虑”,更是成为了十余家媒体的标题中心词。

或许是说者无心听者有意,但在楼市如此不景气的当下,这样的表述不得不让人猜想,万科眼中的行业天花板可能就要到来了。

拿地信号

对于存货去化周期约为2.3年的万科来说,拿地往往预示着其未来2-3年业务的发展。而在这个让郁亮“焦虑”的8月,万科的拿地情况与之前相比,有了一些不同。

2018年万科拿地情况

 

数据来源:观点指数整理

权益比例向来都是在50%-60%的万科,8月份的拿地权益比例却达到了73.35%。如果说新增土储面积的减少只是正常波动的话,那么权益比例的异常改变,或许就意味着万科的战略发生了一些微妙的变化。

明显提高的拿地权益比例,说明了万科合作项目比重的降低,也就是说万科更加专注于自持的项目。全口径与权益口径的差别,就是规模和利润的差别。在相同的土地出让金支出水平上,权益比例越高,全口径的土储和销售额也就越收敛于权益口径,当权益比例达到100%的时候,全口径和权益口径的数值也就相等了。

相比之下,中海就是一个完美的例子。前8个月中,有4个月中海拿地的权益比例都是100%。

而我们也知道,在房企中,中海是一个多么保守的存在。

2018年中海拿地情况

 

数据来源:观点指数整理

万科8月份拿地的“中海”化,意味着万科可能在规模与利润的天平中,向着利润的那一头开始倾斜了。

郁亮的“焦虑”,祝九胜的“最后一个铜板”和8月份万科拿地的权益比例提高,都暗示着万科似乎已经看到了天花板的存在。那么,这个无色无味而又无形的天花板,又是怎么被万科所预见的呢?

双重危机

我们在中学政治课上都学过马克思的一句话:“从商品到货币是一次惊险的跳跃。”对于一个房企来讲,没有什么比把房子卖出去更重要的事情了。

但9月7日的万科经营情况电话会议上,据万科投资者关系总监赵旭翔披露,7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比,这样的销售情况可以说是更为严峻。赵旭翔解释称,低去化率是的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

万科遭遇的困难并不是个案,几乎所有房企都面临着类似的问题。事实上,本轮的调控政策针对的也不仅仅是居民端,对企业融资的管控同样力度非凡。不仅在公开市场发债的门槛提高,资管新规的正式施行,也对资金在金融系统内空转套利的行为施行了较为严格的监管,导致房企表外融资的重要来源——影子银行的规模显著下降。

而对房企来说,拿地端的融资是拿地-开发-销售链条启动的关键一环。虽然我国2010年就已经出台政策,禁止使用明股实债的方式为拿地融资,但企业通过影子银行等渠道外部融资,可以通过销售回款来实现杠杆的增加。但是影子银行规模的下降,无异于给了房企沉重一击。

同时,相对于直接贷款拿地,销售回款的内部融资最大的问题就在于回款率。而回款率的关键又在去化率。能否将手中盖好的房子卖掉,仍然是房企最关心的问题。

于是问题再次回到了原点。去化率不仅仅意味着表面上的销售业绩,更意味着房企资金链的稳定。于是去化率的走低,让房企在借不到钱的情况下,又被补了一刀。

据穆迪副总裁、高级契约条款分析师Jake Avayou表示,中国房地产开发商高收益债券的整体契约条款质量分数可能将在2018年底达到最弱的年度水平。

苍龙摆尾

“十年之后,万科还是地产公司吗?我觉得不应该是了,如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年,大家想到万科的是美好生活,而不是三好房子。”

郁亮六月份说的这番话,或许早就为七八月的走低的去化率写下了注脚。不过就算是郁亮,可能也没想到这个“走低”来的会如此之快。万科作为龙头房企,当然也同样面临着这些行业普遍存在的问题,甚至因为体量的问题,万科受到的影响可能会更大。

万科是首批提出多元化口号的房企,但房地产业务至今仍然占到万科95%的收入,尾大不掉仍然不足以形容当前房地产对万科的重要性。作为中国房地产行业实力最为雄厚的企业,万科既没有中海那么保守,又不像碧桂园那么激进。经历了三次大调控周期的风浪,突破过无数次天花板的万科,是否能在真正实现多元化发展之前,再次突破眼下的这层天花板呢?

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