常熟库存曝光?超2.2万套!去化约15个月!

2021-08-30 13:47 浏览人数:2938次 来源:常熟房产网

 要评价今年上半年的常熟楼市,可以说是“平静的海平面下波涛汹涌”!

 

上半年土拍市场挂地不多,且底价成交居多,溢价也不如前两年迅猛,但是楼市中各种新项目频出,加推潮、开盘潮......

 

总体来看,楼市很热闹,声音也很大,我们具体来看看数据到底如何,毕竟数据是不会骗人的。

 

1成交情况

 

2021年一、二手房在3月的成交高峰后,连续四个月成交情况缩量,7月一二手房成交量仅为2293套,环比减少19.43%,同比减少3.25%。

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但是从统计来看,2021年1-7月一、二手房共计成交20939套,已经创下5年来成交新高了。

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(数据未扣除政策性住房)

 

从往年1-7月的成交数据来看,2017年和2018年明显偏向二手房市场,这两年的新房市场房源少,很多购房人群只能选择二手房。正是因为新房市场房源稀缺,在17-18年时常熟大量优质地块挂牌,很多房企开始涌入常熟,地价、房价也开始一涨再涨。

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2019年开始明显新房源开始大量入市,新房成交情况比二手房成交高出许多,当然在2018年房价高涨的情况下,不少人采取观望态度,使得一二手房总体成交量降低,错失了购房良机。

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(数据已扣除政策性住房)

 

2021年上半年,房价上涨放缓,很多优质楼盘开始入市,促进了楼市的火热,也让一二手房成交情况反超2017年。

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2库存情况

 

虽然就目前位置,楼市新房市场成交相当可观,可是常熟在售项目就57个,待售项目达9个,还有多宗地块暂未确定案名,因此总体来说,常熟新房市场的库存还是相当庞大的。

 

据小编不完全统计,常熟在售新房库存高达2.26万套,这其中还不包含待售的项目。

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(备注:以上数据截止于7月,来源于透明售房网网签,可能存在房源网签延后的情况,数据仅供参考,不作为参考依据,具体以售楼处公布为准)

 

各区域中,城北、城铁片区库存量最高,近6000套,南部新城库存量其次,古里镇和滨江新城随着区域的开发、配套的完善,不少开发商、购房者都“盯”上了着两个地方,因此这两大区域内新房楼盘居多,导致了区域内新房库存较大。

 

如果根据2021年1-7月的新房平均成交套数来看,常熟目前楼市的库存需要15.12个月时间消化,楼市库存高于正常去化水平,压力不可谓不小!

 

相信很多人会问正常去化水平是怎样的?


行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。

 

从目前来看,今年还将有众多新项目入市,将极大丰富市场房源,加上现有的新房库存量,下半年甚至是明年对于购房者而言挑选空间加大,而对于同区域项目来说,竞争更为激烈。

高库存意味着常熟楼市供应量充足,且未来一段时间内都将供大于求。

 

3分化加剧

 

其实,我们所说的库存脱离了区域啥也不是。

 

比如,我们说常熟新房库存量大,马上就是买方市场了,但是文化片区再出一个新盘,和售罄的凤栖云筑一样,毛坯房小面积低总价,你是等还是抢?

 

所以啊,常熟细分的几个区域中,大多数区域还是属于库存量大的,但是也有土地稀缺、新房房源少的区域,如文化片区、市区,基本这两个区域新房几乎所剩无几,而每每出现必被疯抢。

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主城区目前仅三个项目在售,分别是尚虞院、尚璟名筑和枫林雅苑,去化率在19-70%之间。

 

主城区的配套齐全,交通便利,教育环境成熟,区域价值不言而喻。

 

主城区作为常熟最早发展起来的区域之一,区域内土地已经日益稀缺,发展也是越来越饱和,因此每每公开一个主城区新盘,其房价必然比较高昂,购房门槛也会比较高,适合有一定经济基础的改善购房者。

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图片来源于网络

 

文化片区新房今年十分紧缺,金悦融庭、河滨花园基本已经售罄,目前仅林樾香庭项目在售房源较多,但是项目都为150和188㎡大户型,想要在文化片区选购新房安家还是需要一定实力的。

 

文化片区区域内文体设施及其丰富,1.5公里内就有常熟市体育中心、江南文化艺术中心、国际展览中心、常熟城市展示馆等,还有20万方的琴川城市公园免费开放给虞城市民,举步间感受文化熏陶。

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根据目前已知的资料,文化片区内共有2所高中(省中、市中)、1所中学(昆承中学)、3所小学(红梅小学、开元小学、凯文小学)。另外,在琴川城市公园内,还有一所国际幼儿园。

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很明显,文化片区经过几年的发展,无论从学校还是商业配套、生活配套、娱乐配套都已经盈完善,如此多的“高大上”资源,区域新盘项目热销也是情理之中。


9月24日,文化片区将出让一宗新地,该宗地块或将成为文化片区最后的住宅用地,因此它备受市场瞩目。

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除了库存少的区域,还有高库存区域的存在,在调控力度不减的情况下,以价换量去库存会是楼市的大势所趋。


因此,对于高库存的区域,投资需谨慎,但对于自住需求而言,可在临近年终剩下的时间中多加关注。

 

常熟库存已经达到2.2万+套,风险还是存在的,无论买房还是卖房,找准时机合适出手。

 

楼市房价在接下去还是以稳为主,但是有可能会在一定幅度内波动,但不会大起大落,说白了,接下去买房就是为了自住,如果是投资可以回避了,因此想要买房自住的朋友可以看准时机、及时下手。

 


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