调控频出!重锤之下常熟楼市拐点来了?金九银十还能买房吗?

2021-09-07 12:52 浏览人数:3533次 来源:常熟房产网

 虽说很多人对楼市颇有微词,但是不得不承认,98年房改后,放在在我们生活中越来越重要,城市化率在20年间从33.4%发展到63.89%,20年来楼市带动了不少行业,同时房子也成为了我们重要的资产之一。

 

但是从今年开始,房地产开始大力整治,从年初到现在,“调控”成为了今年楼市的高频词,据统计,各地房地产调控已经高达380次,平均每月超过50次,其中,各地对于二手房管控尤为密集。

 

按照这个趋势下去,楼市的传统旺季“金九银十”也十分艰难。

 

01

重锤相继落下 楼市哀嚎一片

 

 

2月8日,深圳率先发布二手房成交参考价,到目前为止,无锡、成都、西安等12个城市相继建立起二手房成交参考价制度。这一击重锤,直接将很多城市二手房市场砸得昏天黑地。


深圳1-6月份二手房网签同比下滑48.0%7月成交量暴跌8成;

杭州7月二手房成交同比40%,第32周环比下跌19%,同比降幅为54%

成都5月底发布小区二手房指导价之后,二手房市场进入冰封期,成交持续低迷;

徐州7月份二手房成交套数下降27.51%

苏州6月二手房环比回落接近两成,成交下滑趋势进一步显现;

 

南京二手房库存超11万套7月成交环比下跌21.48%

……

信息来源于网络,仅供参考

 

另外一边,银行贷款额度紧张、房贷利率上涨......武汉、南京、郑州、重庆、杭州等城市出现了银行房贷业务收紧的情况,甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。


常熟二手房虽未停贷,但房贷整体收紧的趋势已经显现出来。常熟今年房贷利率两次上涨,如今各大银行首套房利率普遍为5.88%-5.9%,二套房(首套贷款未结清)利率多在6.3%

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(注:该表统计的各大行利率是大致情况,或有误差,银行会根据合作楼盘的情况、申贷者的信用情况等进行综合考量,上浮幅度也略有差别,具体请咨询各贷款银行,仅供参考!)


除此以外,还有“学区房”也正在接受“暴击”。
双减政策、大学区招生、教师轮岗、限购、限价……一线城市带头,二线城市紧跟,多点炸雷,一场“去学区化”的风,已然在全国范围内狠狠刮起来。

 

当然,常熟也在行动。前两年,常熟的招生政策就已经发生了变化,“六六六”的入学政策,变相降低了学区房的价值。

此外,2020年开始,要求从2020年开始,要求民办学校100%摇号,不得提前“掐尖”。义务教育学校全面实行公民同招,即公办和民办学校都应在规定时间内,同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍,坚决杜绝提前招生和掐尖招生。

 

2021年,常熟更多的幼儿园、小学加入了“定向派位、随机摇号的阵营,以保障学校办学规模与服务区内入学需求基本均衡。

 

可以预见,未来常熟也许会如上海、北京一样,实现多校划片的方式入学,未来学区房也许就变得不香了。

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02

二手房成交低迷 置业人群两难

 

近期,常熟二手房市场也比较惨淡,中介朋友圈急售、降价房源也逐渐变多。

 

但从近几个月,常熟楼市二手房市场成交还是比较惨淡的,回顾往期数据,2021年在经历3月的成交高峰后,已经连续四个月成交情况缩量,2021年7月,全市二手房成交877套,环比减少11.59%,同比减少9.68%,其中住宅成交792套,环比减少12.03%,同比减少9.02%。

 

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调控频出!重锤之下常熟楼市拐点来了?金九银十还能买房吗?

 

常熟正在从刚需时代迈向改善时代,新房市场涌入的大批买房人,有很大比例是“置换一族”。

 

在新房价格居高不下的情况下,想要改善往往需要卖掉一套房打底,因此二手房一旦滞销,往往也会影响新房的成交。

 

而且面对现在越来越多的新房情况下,二手房和新房的选择也成为了置业人的难题。

 

其实买新房还是二手房都可以根据自己实际情况来定,主要可以从几方面考虑:


1、居住体验度 新房更耐住。

 

从户型和外观看,新房更耐住。新房子在设计的时候很注意房屋朝向、采光、通风,面积也更宽敞;而二手房,尤其是房龄较老的老房子,一般都是紧凑户型,各个独立空间的面积都相对较小。

 

2、价格高低 

 

同样价格的房子,买二手房要多付一些首付,相对来说负担要大一些。不过好消息是贷款金额少,每月还款也少。但是有一点不要忽略,二手房如果房龄较长的话,也会影响贷款年限,比如有的只能贷20年或者25年。

 

3、其他不确定因素


二手房有一个很大的优势,就是不确定因素更少。这个不确定因素包括:房屋的周边配套设施、房屋的地段、房屋的质量等。相对新房(尤其是期房)来说,二手房的周边配套、地理位置、房屋质量一目了然,周围有什么学校、医院、超市,周边公共交通是否便捷,这些在看房的时候都可以确定下来。但是新房就不行了,新房大多建在郊区或者外环,配套设施往往跟不上,需要过个三年五载才能成熟起来。

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03

新房、二手房 难兄难弟

 

很多人都说,置业都去买新房了,二手房就没人买了,对于二手房调控加大力度了,新房市场就能欣欣向荣了。

 

其实真的是这样吗?

 

并不是,对于房地产市场来说,新房和二手房,基本是难兄难弟,可以说一荣俱荣一损俱损。

 

二手房的惨淡形成涟漪效应,波及到了新房市场,常熟楼市7-8月也是冷却了下去。

 

根据官方数据显示,7月,扣除政策性项目,新建商品房成交1153套,其中住宅成交1073套,环比减少20.52%,住宅成交面积12.88万平方米,环比减少19.81%,同比增长6.11%。

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成交低迷之外,新房市场的供应情况也十分保守。7月就只有5个楼盘获预售许可证,其中不乏有蓄势已久的纯新盘及热销盘,但是总体来说7月仍是以销库存为主,因此新房源上市量不多。

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毕竟常熟常熟在售项目就57个,待售项目达9个,还有多宗地块暂未确定案名,因此总体来说,常熟新房市场的库存还是相当庞大的。

 

据小编不完全统计,常熟在售新房库存高达2.26万套,这其中还不包含待售的项目。

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(备注:以上数据截止于7月,来源于透明售房网网签,可能存在房源网签延后的情况,数据仅供参考,不作为参考依据,具体以售楼处公布为准)

 

 

如果根据2021年1-7月的新房平均成交套数来看,常熟目前楼市的库存需要15.12个月时间消化,楼市库存高于正常去化水平,压力不可谓不小!

 

种种迹象表明,新房市场目前也是冷冷清清、凄凄惨惨。


因此,无论是二手房还是新房,在这同样的市场背景下,谁也不会“独善其身”的。

最后小编小说一句:

 

对于2021年常熟房地产市场,明显是一场“维稳”战。

 

要知道,在目前调控密集时代,房企层面有融资的“三道红线”,银行层面有贷款的“两道红线”,二手房有指导价,新房有限价,土地供应有“两集中”供地政策……

 

一次次的调控都向我们证明了国家“房住不炒”的决心,要将房价维稳在较为合理的地步。

 

合理的房价并不是让它跌或者涨,而是要与居民的钱包、幸福指数相匹配,让大多数人买得起房,才是宗旨,也是楼市发展之道。


就常熟而言,今年下半年的走势还是以稳为主。

希望大家在2021年,不管是买新房还是买二手房,都能买到心仪好房!


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