常熟商业地产市场或将迎来全新机遇

2011-06-27 17:21 浏览人数:1440次 来源:常熟日报

观望等待的情绪正在住宅市场蔓延,而暗喜的情绪却在商业地产市场滋生。

在国家对房地产市场调控政策出台满月之际,新政的影响逐步显现,楼市观望情绪浓厚、交易陷入“量减价滞”……本轮新政将商品房的“首次购买”和“非首次购买”明确为居住和投资后,或许,商业地产将在本轮的调控中迎来全新的发展机遇。甚至有业内人士断言,2010年可视为商业地产的元年。

翻转的住商博弈

政策调控的阴影对于形态复杂的楼市来说,总是欢喜难定。

“虽然租金收益比较低,但住房投资门槛低,短期内可以变现,而商业则要专业的经营眼光,所以住宅投资成为普通人的首选。”张先生的观点曾经很具有普遍性和代表性,如今来自“新政”的变化,彻底击碎了这种观点的实用逻辑。张先生在常熟可算是中等偏上收入阶层,目前已有两套住房,此前,住宅投资是最简单最安全的投资渠道。最近像他一样以房产作为家庭财产投资保值的人群陷入一片迷茫。

业内人士表示,楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求,这部分资金受到挤压后,很有可能会转向投入商业市场。

本次新政在信贷尺度上非常明确。对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。而购买商业地产首付同样是五成,利率是基准利率。对非首次购房者来说,同样1∶1的杠杆,可以选择商品房,也可以选择商业地产,购房者可以更加理性地选择和投资。而且,同样作为投资类产品,商用房还具有较高的回报率。

“我们注意到这次新政的调整实际上是给了商业地产一个公平的投资机会。”这位业内人士表示,楼市投资者超过80%是利用银行杠杆,而之前,住宅的首付比例一直是3成,甚至更低,而商业地产首付比例则是5成,利率还高大约10%。而现在,信贷政策的限制不涉及商业地产,相对来说,商业地产投资不但站到了与住宅平等的位置上,从限贷范围看也更为优厚。

因此,业内人士认为,政府并非只是以打压为主,而是长期持续调控。根据楼市未来的走势,高端住宅和商业地产应该成为今后整个楼市投资的主力,尤其是商业地产,未来几个月内,商业地产投资或将升温。

也有理财专家指出,与股市的高风险相比,投资楼市目前仍是比较安全的投资时机。“我们不能说房价永远只升不降,但是若以数十年为尺度,房价的升值空间会高于股票,而风险会更低。所以,只要量力而行,房产投资是一条投资稳、收益高的渠道。而且与股票、黄金、古董、邮票等其他投资产品不同,房屋本身还有巨大的使用价值。自住可提高生活品质,出租将取得租金收入。”他认为,从长远来看,投资房地产仍然是最稳妥的投资方式。

如何投资商铺

“住宅市场受到挤压,一定会对商业地产产生促进作用。”

长期从事商业地产研究的某资深人士分析,一方面由于房价的调整减轻购房的压力,老百姓的消费欲望会得到释放,从而促进商业的繁荣,使得商业地产的租金和投资回报得到提升;另一方面,基于国内有限的投资渠道,相对稳妥的楼市依然是大家的投资首选,而在住宅市场受限的情况下,将很有可能考虑投资商业地产。

然而,商业地产有其不同于住宅的投资属性,决定了其不适合投机性的短期炒作。其一,商业地产本来就是投资性产品,而且是相对高端的投资性产品,除了“返租销售”等个别项目以外,单位总价都是比较高;其二,商铺和办公楼都是需要市场培育和引导的;其三,商业地产的交易成本比较高。

这位资深人士认为,这次政策出台以后,商业地产的开发销售会向更加健康的方向发展,商业地产的投资功能比住宅产品丰富。因此,商业地产整体受到的影响并不大。

那么,对有投资需求的市民来说,应该如何选择和投资商业地产呢?

从商铺的投资价值而言,有这么几类商铺值得重视。一类是“都市型”商铺,主要是指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值,通常,“都市型”商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高,商铺的商业运营水平高自然将体现出商铺的租金收益能力,“都市型”商铺的投资收益稳定,而且收益比较高。二类是“社区型”商铺,商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程,从不成熟到成熟的过程。实际上,一个社区成熟的过程就是价值提升的过程,一个新的社区就仿佛是证券市场的原始股,只要项目定位准确,发展环境良好,社区成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。三类是“便利型”商铺,用于以食品、日常生活用品等经营为主的,位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的,补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型,如写字楼里面的小超市,公寓社区里的小超市,住宅社区的干洗店等都属于该种类型。从经营的角度讲,便利型商铺面积不需要很大,这无疑降低了对投资者的资金要求,另外,鉴于其适应性较强,所以出租、转让、转租都比较容易,正所谓“船小好掉头”。

全新的发展机遇

商业地产面临全新的发展机遇,这是一个可以让开发商闻风而动的信号。

5月11日,集购物、娱乐、休闲、餐饮、商务、优居于一体的150万平方米超大型城市综合体———恒达广场开工奠基,这是恒达集团今年开工的第五个项目,之前开工的四个项目分别是4月1日开工的君悦国际项目、4月18日开工的文化中心广场和皇家丽景项目以及5月6日开工的恒达中环百汇广场,多数是商业项目。

恒达广场代表着常熟商业发展的一个新高度。它将成为苏州民营投资领域最大的城市商业综合体,也是常熟地区最大的cbd商业集群。融合时尚商业步行街、下沉式餐饮广场、超级购物休闲中心、五星级酒店等多功能商业形态,成为集银行总部、顶级院线、品牌旗舰店、星级酒店、服务式公寓、智能办公楼、餐饮名店、休闲广场、儿童欢乐城等于一体的常熟综合型地产旗舰no.1,成就区域内首个多功能的超大型城市商业综合体。

在住宅市场受新政影响的形势下,商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。对广大办公楼、酒店式公寓投资者来说,相比高位运行的住宅市场,尚处在价值洼地的商业地产不得不说是一个上佳的投资契机。

因此,有业内人士表示,同样具有居住功能的酒店式公寓等“类住宅物业”将在最近一段时间里显得尤为突出。酒店式公寓产品兼具投资和自用功能,融合了酒店性质与家庭特色,除具备星级酒店基本功能及服务以外,还具有独特的家居氛围和高档公寓产品所没有的商务功能。目前,常熟市场上面积小、总价低的酒店式公寓将成为极佳的投资潜力股。

君悦国际就是这样一个“潜力股”,它毗邻南城核心商圈,紧邻政府,坐拥中央行政商务区,从宏观来纵览城南片区,历经多年的发展,已寸土寸金,其核心稀缺价值凸显,君悦国际所处的位置无不逐渐成为该区域的都市地标。据介绍,君悦国际规划有480~598㎡私享商务空间,专属为志在开拓广阔商务蓝海的精英企业打造。在设施配套方面,君悦国际以企业需求为中心,全新引入5a智能数字系统,以ges商务筑就常熟新商务平台;同时前瞻性地引入oso智能服务体系,塑造人性化服务标杆,带来超乎想象的国际级商务服务体验。除此之外,君悦国际30~55㎡豪华精装公寓,规划有1~2间标房、自助式厨房、自助洗衣房等,其中1个标间可根据高端入住者需求拆做客厅使用,提升生活的开阔感和品质感;公寓还引入具有世界先进标准的星级酒店管理模式,是精英人士、商务白领的投资及旅居首选。

位于城南cbd核心的新都汇·国际公馆以其硬件配置高、服务品质优且租金收益相当可观等优势,成为市民投资、自住的一种新选择。它引入五星级菜单式服务体系,提供格调会所、贴心叫醒、文印服务、代叫出租、24小时保洁服务、商务会议中心等细致入微的服务。在建筑上,新都汇·国际公馆采用地中海幕墙建筑、框架结构挑高豪华大堂、超大空中花园、多功能阳台、五星级酒店豪华装饰标准、直饮水系统、管道煤气、卫星电视等,实现常熟公寓产品从“精装”到“豪装”的品位升级。在服务式公寓配套上,它拥有10万平方米城市广场、大型商务主题广场、地下大型停车场等顶端配套。


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