多地预售证集中放开 或成调控松绑新信号

2013-08-25 07:10 浏览人数:987次 来源:华夏时报

近日,广州的预售证发放数量屡创新高,压抑了近4个月的预售证在8月底迎来了放开的时刻。同时,预售证发放陆续放开的信号蔓延至全国,进入8月以来,多个重点城市新开楼盘预售证数量增幅和面积增长均十分明显。

  预售证的放开引起业内人士的猜测,这是否正在释放调控放松的信号。

  “相关政策可能会有所微调,以配合中央房地产调控的新方向。”一位广州市相关政府部门内部人士向记者表示,广州目前不会放松限购和限价,但是从中央近期释放的调控方向来看,地方的调控应当尊重市场的供需关系,在房价不会过快上涨的前提下,不能再如以往那样采取一刀切的行政手段。

  多地预售证集中放开

  近期,包括广州在内的多个城市预售证集中放开。

  据cric数据监测中心显示,8月12至8月18这一周内,13个重点城市新开预售证共计294.36万方,环比上周上涨89.95%,其中沈阳新开预售证68.03万方,对环比增量贡献最大。有8个城市的新开预售证面积呈现增长趋势,其中以成都为首的6个城市环比增长率更是突破100%。

  进入8月以来,广州的预售证发放迎来了一个爆发期,目前获得预售资格的住宅超过4000套。

  据阳光家缘数据显示,近期(8月12日-8月18日)广州十区二市共发出13张住宅预售证,预售住宅2955套,环比上涨143%。涉及的住宅套数为本年度第二高值,仅次于4月份第四周创下的3640套的纪录。

  广州中海誉城是刚获得预售证的13个项目之一,该项目销售人士告诉记者:“这个预售证销售部和客户都等了很久。”他预计,进入第三季度可能会更容易获得,现在就盼“限网签”的手段能够放松。

  不过,预售证并未进入完全放开的阶段。广州市并未对此前因“价格指导”政策而无法获证的楼盘“松口”。同时,在数量激增的预售证中,郊区可预售的新盘占据九成,且以中小户型为主。

  “之前就听说有关部门找开发商谈,郊区楼盘会适度放开,而中心城区价位较高,一旦集中放开,会推高市场成交均价,政府并不愿意看到这样的结果。”广州一位开发商告诉记者。

  根据对阳光家缘签约价格的监控,广州十区两市的成交均价在近几周均出现下跌。其中,中心城区的成交均价曾出现下跌超过20%的现象,跌幅远超过郊区。

  上述开发商认为,虽然楼市成交依然火爆,但从政府调控任务的角度看,广州市成交均价连跌意味着政府采取的限购、限价和限签已经取得一定的效果。因此,政府不会轻易放弃这些成绩,所以放开预售证或网签应该在有限度的范围内实现。

  事实上,有业内人士认为,政府增加发放预售证,是因为开发商采取的“双合同”应对做法已经与政府的调控目标达成默契。

  所谓“双合同”,即新盘与购房者签订装修合同,为保证向房管局上报的数据符合“限价”规定,把两三成的装修价从买房款里去掉,最后在房管局显示的房屋预售指导价仅约为实际售价的七成。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,如今越来越多的开发商按照政府给的指导价格拿预售证,私下再通过两份合同的方式来处理。

  回归市场手段

  事实上,多个地方政府通过从严控制发放预售证控制房价的做法,已经持续了一段时间,但效果并不理想。如今,逐步放开预售证审批,令市场猜测,这可能成为地方松绑调控政策的新信号。

  对此,上述广州市政府相关部门的人士告诉记者,上半年预售证发放严格,对市场造成了一定的影响,部分可以入市的楼盘宁愿延迟申请预售证也不愿意降价,因此供应紧张。他称,下半年本应是楼市的旺季,如果继续按照上半年来审批,违背市场规则,显然不合理,对全年市场的供应会有持续影响。

  邓浩志分析,尽管目前还未有限价放松的迹象,但是未来不排除这个可能。因为中央最近不提房地产调控了,温州(楼盘)也放松限购政策了,如果政府对房价调控目标不再严格考核,那么地方政府自然就会放开这些管控政策。

  限量的预售证发放压抑着市场的需求。虽然预售证发放迎来爆发期,但是增加的供应量仍然无法迅速缓解市场旺盛的需求。

  有业内人士称,目前广州市场供应量仅是需求的一半左右,广州市面有三分之一的楼盘正在未获批预售证的情况下“开售”,且销售十分火热。

  业内人士肖文晓分析,“限售”政策在某种程度上,直接造成市场供应更加紧张,却让拿到预售证的楼盘涨价有恃无恐。

  近日,广州有五个项目同时开盘,其中两个盘“日光”,三个盘去化超七成,两天卖房量已超1500套。雅居乐锦城800多套新货去化超九成,中海誉城“蓝岸”组团472套新货销售约七成,万科东荟城400余套新货更是在开盘两小时后“日光”,碧桂园凤凰城推出70平方米-140平方米的2-4房单位也基本售罄。

  富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 某项目负责人告诉记者,相关部门对预售证的审批程序已经导致开发商放缓推盘节奏,市场供应量收紧,且改变了供应结构,价格上涨压力较大。

  中原地产项目部经理黄韬称,目前广州市场的供应和需求都受到抑制,不利于“市场化回归”,但地方政府为完成房价目标,短时间也不可能取消“三限”,市场只能走一步看一步。

(华夏时报)

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