各地推地遭遇频繁流拍 开发商拿地热情大减

摘要：从中央和各地方政府的规划来看，增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计，北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右。

本报记者于萍王锦

一线城市交20%答卷

从中央和各地方政府的规划来看，增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计，北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右。

根据国土部公布的2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。各地土地市场也纷纷吹响了大规模供地的“集结号”。北京、上海等一线城市先后出台供地计划。

北京市今年计划住宅用地供应总量2500万平方米，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250万平方米。上海市计划供应住宅用地1100万平方米，比去年增加35万平方米。广州市商品住房用地供应总量为500万平方米，供应量创下历年最高。

计划虽然宏伟，但是从前五个月的出让情况来看，各地的土地成交量不容乐观。尤其是受4月份“供地计划出台前暂停出让”的政策影响，大部分一线城市当月的住宅用地都是零成交。如今小半年已然过去，北京、上海等一线城市的住宅用地成交量仍然未有起色。据中国证券报记者粗略统计，前五月北京、上海和广州三大一线城市累计成交的住宅用地面积约为821万平方米，占三地年度计划供地面积的比例仅为20%。

根据北京市土地整理储备中心的数据，如果加上正在交易和即将入市的住宅类用地，今年前五月，北京市共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，完成供地计划看似指日可待。然而实际上，前五月北京市共成交住宅类用地26宗，土地面积410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。如果想要完成年初制定的计划，接下来的几个月需要大规模集中供地。

4月底，上海市公布了今年“第1号国有建设用地使用权出让预申请公告”，出让地块总数高达105幅，土地面积合计超过500万平方米，成为上海市规模最大的一次集中以预挂牌形式推出的土地出让。这105幅的土地出让底价总额为465亿元，其中纯住宅地块24幅。然而在地块推介开始后，却陆陆续续出现申请程序被终止、出让活动延期等“意外情况”，土地出让规模大幅缩水。

无独有偶，广州市和深圳市也延续着从年初至今住宅用地成交的低迷。深圳市仅在一季度时成交1宗总面积为20.05万平方米的住宅用地，4、5月份均为零成交。广州一季度共成交2宗住宅用地，5月仅成交一块三类居住用地。

不仅是成交冷清，土地流拍的现象也开始频频出现。5月7日，北京首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴和延庆的4宗住宅用地。其中面积最大的顺义区马坡镇地块由于5家参与竞标的开发商报价全部低于底价而流标。5月下旬，北京市又接连流拍了数宗商业地块。

“最近的土地出让打算先看看再说。”北京市某国有房地产企业的负责人表示，受房地产新政余威的影响，开发商普遍持观望态度。再加上土地增值税等政策一定程度上将降低房企的利润空间，也打击了开发商的拿地热情。

二线城市热点闪现

与一线城市前五个月不佳的土地计划完成成绩类似，一些热点二线城市的土地供给速度同样不乐观。

中国证券报记者统计发现，今年前5个月，成都共成交约45宗地块（剔除年初成交的属于2009年供地计划的地块），其中包括18宗商业地块和27宗住宅地块。住宅成交面积约为2500亩，商业成交面积（含部分可容住宅用地）约1000亩。根据成都市2010年22598亩住房用地的供地计划，即使算上全部住宅和商业地块成交面积共3500亩，今年前5个月成都供地计划完成率尚不足20%。

另一热门城市杭州的土地成交率情况稍微乐观。2010年杭州主城区计划推出约94宗房地产经营性用地，总面积5354.2亩。其中，住宅类用地59宗，3901.56亩；商业、公建类用地35宗，1452.64亩。

根据杭州市国土资源局网站信息统计，今年1月1日至5月31日，杭州共成交31宗经营性用地，但剔除属于2009年供地计划的部分地块后，2010年供地计划中成交的经营性用地25块，共计146.29万平方米。该25宗地块中，纯住宅用地仅7块，共56.98万平方米，商业地块14块，共计48.17万平方米，住宅、商用混合项目用地4块，面积41.14万平方米。

如此看来，截至目前，杭州主城区2010年供地计划成交率约为40%，其中，住宅用地完成率为34%（算上全部住宅以及住宅和商用混合用地）。

重庆尚未公布2010年土地供应计划，从重庆市国土资源局网站了解到，今年前5月重庆共成交大约20余宗地块，规划用途以住宅和商业用地为主。

其中，5月21日，金融街以总价38.8亿元获得重庆市江北区观音桥组团相邻两宗地，成为当月重庆地区乃至全国最为热门地块之一，土地面积合计为28.47万平方米，建筑规模合计不大于132万平方米，楼面价约为每平方米3000元。

热门二线城市之中，天津的土地交易市场较为活跃。今年1-5月，天津成交的属于2010年用地的经营性用地块共约60宗，成交块数和成交面积都居于全国主要城市前列。

保障房尚需资金支持

各地出台的房地产新政尽管有细微不同，但都更加注重住宅用地的结构性调整，大幅提高保障性住房用地和中小套型商品房用地比例。近期，住建部又与各省市签订了住房保障的“军令状”，以确保今年的保障房建设计划能够顺利落地。

根据北京市的供地计划，各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%，达到1750公顷。上海市今年计划供地1100公顷，其中带有政府保障性质的保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地分别为250公顷、450公顷及70公顷，占总量的70%。广州市国土局确定了18个保障性住房开工建设项目，用地面积124万平方米，建筑面积300万平方米；限价房用地40万平方米以上；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%。此外，杭州、武汉等省会城市也加大了今年的保障房供应计划。

业内人士认为，今年推出的保障性住房建设规模可谓史无前例，如果能够得到切实执行，将使我国的保障房建设进入全新的阶段，同时也将有效缓解居民的住房压力。

不过，日信证券研究员邱晟赟指出，今年大规模增加棚户改造面积与廉租房建设加大了地方政府的财政压力。虽然签订目标责任书，但最终完成目标的压力却很大。保障房建设使地方新增资金压力2000亿元左右，而地方财政的持续恶化将难以100%完成今年的目标。

面对去年土地市场地价飞涨、地王频出的情况，国家今年制定了18万公顷的土地供应计划，以期加大今年土地供给。然而，2010年已经过去5个月，全国住宅用地成交情况却相当不乐观。北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右，二三线城市的执行情况也不理想，而最近频繁出现的流拍，更加剧了市场对土地供应的担忧。

2009年全国土地供应计划完成率仅为约55%。业内人士认为，今年余下的7个月，各地必须大幅加快推地和成交速度，否则18万公顷的供地规划将像过去多年一样，成为“不可能完成的任务”。