地产资金流向出现“转舵”主要去向商业地产

摘要：据中原地产最新监测显示，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。”楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩在接受经济参考报记者专访时表示，资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。

眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。可以预见，在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，将成为g d p投资拉动中的主力。

据中原地产最新监测显示，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

开发商抢跑政策“真空期”

巨额民间资金短时内甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。政策也在影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。

已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达九个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。

21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。

这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。业内人士分析，除大型商场和购物中心外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，最大的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。

但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。

4月份以来，随着“新国十条”和各地方楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退“的住宅市场迅速降温。例如北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到众人的追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目(商铺、写字楼)的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高涨幅的为50%。

有地产行业分析师也认为，从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。