八滩古城项目融资商业计划书

 八滩镇于2016年5月31日，经国家发展和改革委员会、滨海县发展和改革委员会批准建设特色旅游小城市。八滩古城项目就是按照镇“总体规划，分期实施”的总体部署，打造现代复古型、多功能、智能化的新社区，集住宅、商业、商务、文化、休闲、娱乐等为一体的红色、酒文化特色旅游小城市综合体。

一、项目单位：八滩古城置业有限公司。

二、公司简介：八滩古城置业有限公司成立于2018年10月，法人：李军，为自然人独资公司，注册资本金1亿元。

三、项目名称：红色、酒文化特色小城市体现古城风貌，故定名为“八滩古城”。

四、项目位置：项目坐落在八滩村S226省道（陈李线）西侧，占地约500亩，按照镇政府规划要求，一期先建筑82亩，其中紧靠S226省路国有出让土地42亩，社区集体建设用地40亩。

五、建设内容：

①新社区：别墅区、高层住宅；

②电子商务平台，大型冷藏、物流等；

③大型超市、商务宾馆、酒店、免税店；

④沿街古城民清风格建筑群，充分体现八滩特色旅游小镇风格，娱乐、文化、美食、服饰、电器、家具等多业态综合体；

⑤充满现代服务气息的党群服务中心、村卫生室、红色文化中心（粟裕、黄克诚、韩培信3位将军的塑像，设有王桥战役陈列馆，书画艺术展览区，文化长廊等）；

⑥红色文化公园，充满海洋气息的游泳馆，大型假山等；

⑦八滩特色文化产业集中区：酒文化、美食文化、地域特产等；

⑧市民广场，城门楼等；

⑨商务办公区、休闲娱乐中心等；

⑩双语教育教**（配套中心幼儿园、小学）。

六、市场分析

从宏观层面看，国家发改委已经批准建设红色文化旅游小镇，滨海县委县政府高度支持；国家土地政策向农村新社区建设倾斜，县委县政府给予八滩镇大力支持；规划设计新颖，理念超前，在盐城市范围内属一流商住综合体项目，整体规划，分步推进；

从微观上看，八滩镇规模很大，仅次于建湖上冈，但八滩较散，尚没有形成完整的成规模、呈大势、有特色的核心街区，八滩古城项目520亩地，正好处于中间地段，便于打造多功能、综合性、智能化的红色特色旅游核心区；

从区位优势看，八滩镇紧邻国家一级港口滨海港，故滨海县确定把八滩打造成为滨海港后花园，同时八滩处于滨海县城与滨海港中间位置，周围6公里范围内辐射6个小镇一个港口，人口达到45万，优势很明显；

从政府支持的角度看，八滩古城项目打了新社区建设的插边球，所以无论出让还是集体土地，都是以最低价给我们，且古城项目中的道路、绿化、亮化、安防及公园、幼儿园、村部等全部由我们总包下来做，政府出资建设扶持，加上八滩中学今年高考升学率达到55%，对打造文化名城、名镇正好是天赐良机。

七、效益分析

该项目规模大，投资少，收益高，有补助。520亩，26万元/亩，合计要1.3亿元，该项资金本应先交政府后方可办理手续施工，但因我方通过各方关系统筹运作、合作，将此项目应交的全部土地款1.3亿元转化为用该项目内所建道路，公园，行政综合楼，幼儿园，小学，绿化， 亮化及旧房改造等政府公用设施工程抵冲，这样既可节省1.3亿元的资金压力和财务成本，也可赚政府工程利润2500万元左右。如果政府征用土地的农民土地补偿资金不足部分，可向我方借款1000万元左右给政府使用。此款可直接抵冲土地款。

收益高，预估建筑成本加土地成本和其他成本合计为2200元/平方米，住宅房平均销售价格市场价为3500元/平方米，门市房销售价市场平均价为6000元/平方米，可见住宅房可莸利1300元/平方米，门市房可获利3800元/平方米，那么总开发38万平方米可获利4亿元以上。

有补助，八滩古城项目符合打造田园综合体和特色小镇的国家政府规定，经乙方与甲方协商一致，八滩镇政府积极支持我方组织申报工作，并提供相关的一切手续，申报所得补助都归乙方所有。

八、融资规模：2000万元。

九、融资目的：一期项目工程建设的流动资金。

十、融资期限：3年。

十一、还款来源：从短期看，一期工程中有42亩为政府保底挂牌出让给我们，待我们取得土地证书后，可以从银行贷款3000万元左右，这个资金可用于还清融资；从三年的期限看，我们一期的新社区，其中有100套房政府回购，约10000平米，价格1500元/平米，计1500万元，10幢20户别墅政府回购，约4000平米，价2600元/平米，计1000万元，两项合计，即使所建房屋不对外出售，还清融资本息是有保障的。

十二、抵押方式：项目或股权抵押。

八滩古城置业有限公司

二〇一八年十月三日