调控频出！重锤之下常熟楼市拐点来了？金九银十还能买房吗？

 虽说很多人对楼市颇有微词，但是不得不承认，98年房改后，放在在我们生活中越来越重要，城市化率在20年间从33.4%发展到63.89%，20年来楼市带动了不少行业，同时房子也成为了我们重要的资产之一。

但是从今年开始，房地产开始大力整治，从年初到现在，“调控”成为了今年楼市的高频词，据统计，各地房地产调控已经高达380次，平均每月超过50次，其中，各地对于二手房管控尤为密集。

按照这个趋势下去，楼市的传统旺季“金九银十”也十分艰难。

01

“重锤”相继落下 楼市哀嚎一片

2月8日，深圳率先发布二手房成交参考价，到目前为止，无锡、成都、西安等12个城市相继建立起二手房成交参考价制度。这一击重锤，直接将很多城市二手房市场砸得昏天黑地。

深圳1-6月份二手房网签同比下滑48.0%，7月成交量暴跌8成；

杭州7月二手房成交同比降40%，第32周环比下跌19%，同比降幅为54%；

成都在5月底发布小区二手房指导价之后，二手房市场进入冰封期，成交持续低迷；

徐州7月份二手房成交套数下降27.51%；

苏州6月二手房环比回落接近两成，成交下滑趋势进一步显现；

南京二手房库存超11万套，7月成交环比下跌21.48%；

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信息来源于网络，仅供参考

另外一边，银行贷款额度紧张、房贷利率上涨......武汉、南京、郑州、重庆、杭州等城市出现了银行房贷业务收紧的情况，甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。

常熟二手房虽未停贷，但房贷整体收紧的趋势已经显现出来。常熟今年房贷利率两次上涨，如今各大银行首套房利率普遍为5.88%-5.9%，二套房（首套贷款未结清）利率多在6.3%。

（注:该表统计的各大行利率是大致情况，或有误差，银行会根据合作楼盘的情况、申贷者的信用情况等进行综合考量，上浮幅度也略有差别，具体请咨询各贷款银行，仅供参考！）

除此以外，还有“学区房”也正在接受“暴击”。
双减政策、大学区招生、教师轮岗、限购、限价……一线城市带头，二线城市紧跟，多点炸雷，一场“去学区化”的风，已然在全国范围内狠狠刮起来。

当然，常熟也在行动。前两年，常熟的招生政策就已经发生了变化，“六六六”的入学政策，变相降低了学区房的价值。

此外，2020年开始，要求从2020年开始，要求民办学校100%摇号，不得提前“掐尖”。义务教育学校全面实行公民同招，即公办和民办学校都应在规定时间内，同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍，坚决杜绝提前招生和掐尖招生。

而2021年，常熟更多的幼儿园、小学加入了“定向派位、随机摇号”的阵营，以保障学校办学规模与服务区内入学需求基本均衡。

可以预见，未来常熟也许会如上海、北京一样，实现多校划片的方式入学，未来学区房也许就变得不香了。

02

二手房成交低迷 置业人群两难

近期，常熟二手房市场也比较惨淡，中介朋友圈急售、降价房源也逐渐变多。

但从近几个月，常熟楼市二手房市场成交还是比较惨淡的，回顾往期数据，2021年在经历3月的成交高峰后，已经连续四个月成交情况缩量，2021年7月，全市二手房成交877套，环比减少11.59%，同比减少9.68%，其中住宅成交792套，环比减少12.03%，同比减少9.02%。

常熟正在从刚需时代迈向改善时代，新房市场涌入的大批买房人，有很大比例是“置换一族”。

在新房价格居高不下的情况下，想要改善往往需要卖掉一套房打底，因此二手房一旦滞销，往往也会影响新房的成交。

而且面对现在越来越多的新房情况下，二手房和新房的选择也成为了置业人的难题。

其实买新房还是二手房都可以根据自己实际情况来定，主要可以从几方面考虑：

1、居住体验度 新房更耐住。

从户型和外观看，新房更耐住。新房子在设计的时候很注意房屋朝向、采光、通风，面积也更宽敞；而二手房，尤其是房龄较老的老房子，一般都是紧凑户型，各个独立空间的面积都相对较小。

2、价格高低 

同样价格的房子，买二手房要多付一些首付，相对来说负担要大一些。不过好消息是贷款金额少，每月还款也少。但是有一点不要忽略，二手房如果房龄较长的话，也会影响贷款年限，比如有的只能贷20年或者25年。

3、其他不确定因素

二手房有一个很大的优势，就是不确定因素更少。这个不确定因素包括：房屋的周边配套设施、房屋的地段、房屋的质量等。相对新房（尤其是期房）来说，二手房的周边配套、地理位置、房屋质量一目了然，周围有什么学校、医院、超市，周边公共交通是否便捷，这些在看房的时候都可以确定下来。但是新房就不行了，新房大多建在郊区或者外环，配套设施往往跟不上，需要过个三年五载才能成熟起来。

03

新房、二手房 难兄难弟

很多人都说，置业都去买新房了，二手房就没人买了，对于二手房调控加大力度了，新房市场就能欣欣向荣了。

其实真的是这样吗？

并不是，对于房地产市场来说，新房和二手房，基本是难兄难弟，可以说一荣俱荣一损俱损。

二手房的惨淡形成涟漪效应，波及到了新房市场，常熟楼市7-8月也是冷却了下去。

根据官方数据显示，7月，扣除政策性项目，新建商品房成交1153套，其中住宅成交1073套，环比减少20.52%，住宅成交面积12.88万平方米，环比减少19.81%，同比增长6.11%。

成交低迷之外，新房市场的供应情况也十分保守。7月就只有5个楼盘获预售许可证，其中不乏有蓄势已久的纯新盘及热销盘，但是总体来说7月仍是以销库存为主，因此新房源上市量不多。

毕竟常熟常熟在售项目就57个，待售项目达9个，还有多宗地块暂未确定案名，因此总体来说，常熟新房市场的库存还是相当庞大的。

据小编不完全统计，常熟在售新房库存高达2.26万套，这其中还不包含待售的项目。

（备注：以上数据截止于7月，来源于透明售房网网签，可能存在房源网签延后的情况，数据仅供参考，不作为参考依据，具体以售楼处公布为准）

如果根据2021年1-7月的新房平均成交套数来看，常熟目前楼市的库存需要15.12个月时间消化，楼市库存高于正常去化水平，压力不可谓不小！

种种迹象表明，新房市场目前也是冷冷清清、凄凄惨惨。

因此，无论是二手房还是新房，在这同样的市场背景下，谁也不会“独善其身”的。

最后小编小说一句：

对于2021年常熟房地产市场，明显是一场“维稳”战。

要知道，在目前调控密集时代，房企层面有融资的“三道红线”，银行层面有贷款的“两道红线”，二手房有指导价，新房有限价，土地供应有“两集中”供地政策……

一次次的调控都向我们证明了国家“房住不炒”的决心，要将房价维稳在较为合理的地步。

合理的房价并不是让它跌或者涨，而是要与居民的钱包、幸福指数相匹配，让大多数人买得起房，才是宗旨，也是楼市发展之道。

就常熟而言，今年下半年的走势还是以稳为主。

希望大家在2021年，不管是买新房还是买二手房，都能买到心仪好房！