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国家土地管理局规划司原副司长郑振源：集体土地开发商品房，房价马上降

人物简介：郑振源

1982年进入农业部土地管理局，1986年进入国家土地管理局任规划司副司长。现任中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任。

政府的直接干预市场扭曲土地价格

南都：近年来围绕着征地拆迁矛盾不断，其中暴露出现行的征地制度存在哪些问题？

郑振源：征地拆迁矛盾的根源就是现在用地是一个严格的计划配置制度。1998年土地管理法修订，指导思想就是要严格保护耕地，严格控制建设用地，建立了土地用途管制制度。可用三句话概括，第一，禁止集体土地入市，把征地作为获得建设用地的唯一途径，保持政府对土地建设用地供应的垄断。第二，政府编制土地利用总体规划和年度计划，由政府来决定耕地保有量是多少，把这些指标层层分解下放到基层。第三，规定了一套高度集权的审批制度，土地用途、权属的转换都要经过审批，而且大部分拿到省里头来审批。制定的补偿标准很低，和土地市场价格差距很大，因此出现很多征地拆迁矛盾。

现在征地制度改革要从两方面改革，第一，缩小到真正的公共利益需要的范围之内。第二，提高征地补偿费，按正常的市场价格补偿，可是现在没有正常的市场价格，房产的垄断价格很高。

南都：土地管理部门一直强调土地严管初衷是耕地保护，你怎么看这个问题？

郑振源：我国建设用地的指标控制脱离了用地实际，会造成土地资源的浪费和低效利用。现在搞的是市场经济，土地的使用都是市场经济下产生的土地需求，政府不可能预测到各个地方建设用地是多少。所以用地指标分下去，有的地方分多了用不了，项目不来，地就在那晒太阳了，就造成了土地浪费。还有很多地方用地指标不够用，项目来了拿不到指标，只能违法用地。

在中央下达的建设用地指标中有1/3是无偿划拨使用，政府的办公大楼、大学城、城市里的大马路、大广场都是划拨用地，不用交土地出让金，结果每个城市都有豪华的政府大楼、各色形象工程屡禁不止，造成土地粗放利用。

2/3的土地指标通过市场出让，其中存两个分割的土地市场，一个是政府定价、协议出让的工业用地市场，2008年后大都改为挂牌出让，实际上仍是为企业量身定做的协议出让。地方政府为争夺投资项目，有意压低地价。2003年到2010年我国工矿用地出让价全国平均每亩9.7万元。土地如此便宜，企业便粗放利用土地，增加建设用地使用量。另一个是真正“招拍挂”出让的市场，主要是住宅用地和商业用地，指标本来就少，加上地方政府为了抬高地价有意识的“半饥饿”供应，造成用地价格高涨。2003年到2010年住宅用地平均出让价每亩56万元，是工业用地的六倍。地价高，房价自然水涨船高，这也是造成很多农民工不能市民化的重要原因。

南都：也就是说现有的土地管制方式效果并不好？

郑振源：政府对土地市场的直接干预扭曲了土地价格，造成资源错配。过多的土地配置于工业，而住宅用地供应不足。计划配置式的土地用途管制制度和被政府直接干预的国有土地市场，花费了巨额管理成本，并没有达到预期的耕地和建设用地调控目标。1999年第二轮土地利用总体规划规定的2010年耕地保有量、建设用地总量指标在2002年便被全面突破；2008年第三轮规划规定的2010年建设用地总量也在2010年被突破。

所以我的观点就是必须把计划配置土地变为市场配置，用土地价格来配置土地资源。