售后包租商铺到底是否值得投资

时下，售后包租已经沦为开发商的魔术戏法，带租约销售、返租销售、包租等促销方式销售商品房司空见惯。其实这与政府明令禁止的售后包租有似曾相识的地方。这样的销售方式实质就是承诺高回报、低风险的促销商品房，加快开发商资金的回收。

    这种方式主要被商铺、写字楼、酒店式公寓产品采用的较多，具体宣传形式是“带租约销售：10年高额回报，3-12年租约保障；5年租约保障，第一年到第三年8%回报率，第四年第五年10%回报率；3年统一经营管理，收益稳定，21%房款一次性返还，还可抵扣总房款等等”。一般说来，这种商铺包租主要是业主没有自主经营权，由经营公司统一经营招商。绝大多数商铺在销售前，开发商会承诺回报在8%以上。

回报率真的有那么大么？真的是所谓的高回报？还有低风险？

面对销售方承诺的高回报率，我们来分析一下单价，往往这种有租约的商铺单价肯定同比偏高。即使被承诺返祖，但是羊毛出在羊身上，市场行情在那，销售方不会凭白无故的降价或者变相降价。所以即使承诺返租，投资者们也睁大眼睛计算一下单价。抬高售价再打折是商家们一贯的伎俩。如原来房屋总价是50万，卖你60万，再将其中的10万以年租金返回给你。如果带租约销售的商铺的单价和周边的不带租约的销售的单价差不多，那么这种销售方式还是值得投资者去收藏的。所以，买商铺的时候千万要擦亮眼睛看销售单价。

说到风险方面，我们来看一下，包租及带租约销售的商铺租约协议往往是购房者和开发商所委托的商业经营公司签订的，这就存在一定的风险。法律只承认合同，现在很多商铺空置的不少，如果真的引进不了大的物业形态，带动不了商业发展氛围，商铺空置，带租约只是一张白纸，一旦经营公司脱手，业主们更是欲哭无泪。

比如前几年承诺售后包租的阜湖路上的一个商铺项目。在宣传时，对置业真承诺年租金能达到多少。而且为了让置业者掏出钱袋，承诺前几年的年租金可以每年提前返回给业主。可现实可怕的是，付了一年租金后就毁约了。房子卖完了，承诺当然和开发商没有关系，因为承诺的是经营公司。业主们轻信了经营公司的承诺，买完之后，第一年经营公司在开发商撑腰下，预付了租金。可第二年，因为经营情况惨淡，经营公司关门大吉。可找谁呢，开发商？还是已经倒闭的经营公司。于是，面对这样的无厘头纠纷案很多置业者只能表现得很无奈。

再者，商铺和住宅不一样，产权问题。大家都知道商铺的产权比住宅少了很多年限。如果投资者再签约了几年的包租协议，而后招商并不成功，空置在那。那么这个商铺就少了几年的使用年限。大家都知道商业氛围需要培育的，如果几年下来，销售空置，那么就少了几年的使用，市场培育又多了几年。

所以，商铺投资和其他任何一样投资都一样，一定要强化风险意识，不要纯粹地瞄准高收益率，一时头脑发热。这种返租或者说是带租约销售其实存在很大的风险，一是要折合总价分析，二是还是要看商铺的地段和前景分析，不要盲目地被表象所迷惑，如果商铺地段好，主力店已经成功招商，规划比较好，符合城市发展需求，周边消费人群密集，升值空间比较大，单价同比又不偏贵等等，在这些条件之下，还有投资回报的保障，那么这样的商铺才算接近完美已经不远了。