《关于进一步规范商品房预售行为的通知》解读

为了进一步落实上级宏观调控政策，规范商品房预售行为，促进房地产市场健康发展，市住建局制定了《关于进一步规范商品房预售行为的通知》，从严格商品房预售许可管理、规范商品房销售现场信息公示、强化商品房销售方案管理、严格商品房退房管理、强化商品房广告管理、加强保障性住房销售管理等方面提出了具体要求。日前，该《通知》已由市政府办公室批转。

严格商品房预售许可管理

《通知》关于预售许可管理涉及三个方面内容，一是对预售面积严格把关，明确“申请预售许可的商品房面积不得超过规划许可证载明面积，超过的应由规划主管部门重新核定。”二是对预售许可须具备的工程形象进度标准进行了明确。三是对预售商品房已设定土地抵押权、借款人非该项目开发建设单位的开发项目，规定应先行实施预售资金监管。

规范商品房销售现场信息公示

为了规范商品房销售现场信息公示行为，减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷，保护购房人的合法权益，《通知》明确了销售现场信息公示的内容及要求，如企业与项目简介，建设工程规划许可证、预售许可证等有关证件，销售方案，销售代理公司资料，商品房买卖合同模板、业主临时公约、前期物业服务合同等信息均应公示。

强化商品房销售方案管理

为了“提前约定”购房人权益，要求开发商告知买房人具体的销售方案。《通知》规定“房地产开发企业应当按照商品房销售方案预（销）售商品房。商品房销售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。销售方案所附规划总平面图、建筑单体平面图应经规划主管部门审批通过。”此外，为了防止开发商随意变更规划设计条件、施工图等问题,《通知》明确销售方案确定后不得擅自变更，主要内容发生变更的，应当报房产主管部门备案并公示。

严格商品房退房管理

为了遏制炒卖商品房的行为，防止税收流失，《通知》明确 “商品房严格实行购房实名制，认购后不得随意更改购房者姓名。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应提出申请说明理由，并提交售卖方向买受人实际退清全部售房款项（包括首付款、按揭款等）相关账户资金支付凭证和违约赔偿的相关证明等，所退房源应公开销售。”此外，依据《城市房地产开发经营管理条例》预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定，《通知》明确实际交付使用已超过90天的商品房，原则上不再办理网上备案注销、变更手续。

强化商品房广告管理

为了加强商品房广告管理，保护消费者权益，解决未经房管部门批准就先行发布预售广告、广告内容与实际不符等问题，《通知》强调商品房广告的内容必须真实、合法，不得出现“出售使用权”、“售后包租”、“返本销售”等误导消费者的内容。广告中对商品房的名称、地址、质量、价格、付款方式、交付使用日期、售后服务的内容等有表示的，应当清楚、明白、真实。对于未取得预售许可证的房地产开发项目，新闻媒体、广告单位不得发布任何销售信息；对已取得预售许可证的房地产开发项目，新闻媒体、广告单位在发布销售信息时，应标明预售许可证号等。

加强保障性住房销售管理

随着经济适用房、置换商品房等保障性住房建设的增多，政府逐步将一些保障性住房建设委托民营企业实施。为了防止民营企业随意对外销售保障性住房，《通知》明确了保障性住房的销售流程，即保障性住房在满足销售条件后，房产主管部门应对网上可售房源进行即时冻结，并通过网络分别将保障性住房的解除网上冻结权限移交市住房保障中心、市房屋征收办、各镇人民政府或其授权机构。