刚需族同样看重房产升值 限购难彻底抑投机

上周末，张伟(化名)终于完成了收房手续，拿到了自己在北京的首套房钥匙。两年前，他在北京市通州区买到了这套68平方米的房屋，现在的市价较当初购房时上涨了近20%。

这颇符合张伟的预期。在他的计划中，虽然这套房屋是用于自住，但随着房屋的升值，他将来就能用更多的资本在市区换一所大一点的房子。毕竟对于在三元桥附近上班的张伟来说，每天的路程确实有点远。

李娜(化名)的想法更为实际。去年她在北京大兴区购买一套现房，这是她在北京买的第一套房，但直到现在还没装修。她甚至对这套房的质量毫不在意，在今年的北京雨季，这套房有一些损坏，她也没有专门找人维修。

这是李娜唯一的一套房产，目前她与男友租住在百子湾附近。在她的计划中，新购的这套房屋原本就不是用于自住，而是纯粹作为投资品。“工作了这几年，好不容易攒下一些钱，不能眼睁睁地看着它贬值。”她说。即便每月的收入半数都用于还房贷，但与把钱存在银行相比，她还是感觉更“踏实”。

在北京的年轻人中，抱有类似张伟和李娜想法的不在少数。这些“刚需”人群将首套房赋予一定的投资品属性，以一定程度上对冲未来的房价上涨。一些资金实力不足的购房者选择合伙买房，计划在将来出手时按照出资比例分享房屋增值的收益。

资金贬值的压力和投资渠道的缺乏，促使不少人把目光转向房产。此前，这类人主要是专业的投资客，如今越来越多的首套房“刚需”人群也加入其中。不少业内人士认为，北京已没有纯粹的自住型需求，因为多数房屋兼具自住与投资的双重属性，包括首套房和二套房。因此，传统意义上的“刚需”已很难再用房屋套数来界定，以往以首套房和二套房为代表的“刚需”正面临不“刚”的尴尬。从这个意义上说，“限购令”似乎难以彻底限制投资需求的入市。

分析认为，资金避险情绪的出现不仅与投资渠道缺乏有关，更与“限购令”等楼市调控的行政手段密不可分。去年以来，一些房地产开发商在销售过程中增加了一套说辞：“越限，越能凸显房子的价值。”这与高端住宅市场的热销是同一个逻辑。自从国土部在2004年推出“限墅令”以来，别墅的稀缺性和资产保值功能凸显，带动高端住宅市场持续多年被看好。

限购政策在凸显房屋价值的同时，也催生了一些恐慌性购房者。恐慌情绪的蔓延又容易导致成交量和房价的大幅波动，这显然与调控目标背道而驰。国家统计局数据显示，今年10月，全国70个大中城市新建商品住房(不含保障房)平均价格上涨0.4%，自6月以来已连续5个月上涨。尽管岁末年初是传统销售淡季，但不少地方的楼市成交量不降反升，房价也回到调控前的水平。

在经过近22个月的市场消化后，“限购令”领衔的“新国八条”边际效应正在递减。不少业内人士认为，楼市调控应抓紧构建市场化的长效机制，摆脱对行政性指令的过度依赖。