新政后苏州首次大型土地拍卖将于6月推出

6月18日和6月19日，苏州相继有两场土地拍卖。作为实施新政后苏州首次出现的大型土地拍卖，这两次土拍的情况无疑让众人瞩目。从苏州土地储备中心公布的土地受让情况来看，6月18日拍卖的土地共有8块，其中有5块为商务金融和批发零售用地，5块城镇住宅用地都位于高新区，2块在浒关镇，1块在通安镇。而6月19日的拍卖共有32幅地块，推地总面积达到1653339平方米，体量相对较大。地块主要位于高新区浒墅关、科技城板块、吴中区的尹山湖板块等。

自4月中旬，国务院二套房新政实施以来，楼市由原本的火热一下子进入到低迷，成交量由日均二三百套跌至日均不足50套，在这样的情况下让这两次大规模土拍充满看点和猜想：此次土拍是否会延续此前的火热？是否会出现新的“地王”？竞拍热点会集中在哪些区域？开发商也好，业内专家也好，市民也好，都对这些问题充满期待。毫无疑问，这两次土拍的情况将成为后期楼市的一个风向标。

高新区再度成拍地重头

从此次推地区域来看，高新区再次成为热点。

在几次土拍的突出表现之后，这两次高新区大手笔推出16幅地块。其中18日的土拍高新区共推出6块地，推地面积172779.4平方米，占总面积179132平方米的96.45%；19日的土拍高新区推出10块地，面积为956726.8平方米，占全市推地总量的57.87%，而其中住宅用地约为739175.9平方米，占到了区域推地量的77.26%。

随着苏州城市两翼发展重心的偏移，苏州西部——高新区在城市中的区域角色进一步提升，苏州西部大开发的步伐加速。而从房地产市场表现来看，目前高新区西部在售项目有max未来、水秀坊等，区域需求相对较热，而供应量一直处于不足状态。因此，此次高新区的重拳推地，将进一步缓和区域供求关系。

2009年以及今年年初高新区也推出一些地块，但由于正处市场火爆期，地块整体成交楼面价相对高位，对区域刚需族造成一定购买压力。

吴中和中心城区为次供应主力

此次，吴中区和中心城区分别推出7幅地块，成为次供应主力。

吴中区推地面积占总面积的16.9%，其中住宅用地面积为主力，而本次尹山湖板块将推出3宗住宅以及商务金融用地，这3宗地块总计近24万平方米，这一用地对于整个尹山湖区域来说，放量并不算太大，但相对于独墅湖西岸地块逐渐饱和的情况，尹山湖土地资源成为吴中区推地的亮点。受到尹山湖城市规划的影响，在今年1月23日的土地拍卖中，该区域地块曾掀起拍卖高潮，地块楼面价甚至高出在售项目价格，使得周边价格洼地沦陷。随着尹山湖商圈60万方商业规划酝酿，可以预见，未来区域将成为吴中次中心，更将成为苏城东部重要居住节点。

因土地资源的相对稀缺，此次中心城区12.93%的推地比例表现十分突出，但不难发现，中心城区此次供地主要集中在新城板块，这也意味着主城发展正在向外突围，以解决主城居住的刚需之急。

从土地供应用途来看，相比商业用地的比重占到总量的30%以上，并主要集中于新兴居住板块，包括中心城区的新城板块、工业园区的唯亭板块，新区浒墅关、科技城、以及吴中区长桥、郭巷板块等。此类新兴居住板块在商业配套方面相对欠缺。作为新兴区域，在土地供应价格上也占据一定优势，加之，新政之下商业地产发展势头的猛进，都有望促成其竞拍大热。

住宅用地起报价有所上涨

从两次拍地的情况来看，城镇住宅用地仍然主要分布于此前的热点区域，但从起报价格看有一定程度上涨。其中，表现突出的包括高新区浒墅关、科技城板块用地，平均起报价已经达到4000元/平方米以上，相比今年1月份的土地拍卖，有近1千元的涨幅。此外，位于平江区平河路南、江乾路东地块，起拍价达到了11000元/平方米；位于尹山湖板块的3幅地块起拍价都是9000元/平方米；高新区狮山街道一块地起拍价为12400元/平方米，枫桥街道太湖高架桥东、马运路两侧两地块起拍价为10800元/平方米；东渚镇太湖大道地块起拍价也达到了6300元/平方米，售价都不菲。

随着热点居住板块的兴起，区域住宅产品价格上涨迅速，但此次拍地受新政波及，起报价的上涨能否促成土地这一“面粉”价格的最终上涨，还需看竞买热度。

从此次土地供应的容积率来看，主要集中于1.5左右，但也不乏部分地块容积率达到4-5。其中，近年来发展迅速的相城区，将有望出现超高层建筑：位于春申湖路地块容积率达到5，作为批发零售和商务金融用地，该地块的拍出或将预示着相城地标的形成。

受新政影响严重，近阶段以来，苏州土地市场表现也相对低迷，工业园区几次推地的市场反响一般，但不排除将有开发企业趁此机会抄底。而从全国范围来看，也暴露出新政下开发商拿地越来越理性而且挑剔。此外，此次所推地块所处位置相对热门，而时间上较为尴尬，40块地最终的命运归属如何有待现场表现。

尹山湖3宗地，起拍价9000元/平方米

地块分析：苏地2010-b-7号地块位于郭巷街道望湖路西侧、郭新东路南侧，总建筑面积为119904平方米，容积率小于≤1.8，预计未来将建成小高层、多层。

b8：苏地2010-b-8号地块位于吴中区东安路东侧、和谐一路南侧，总建筑面积为56547平方米，容积率≤2.5，预计未来将建成小高层、高层。

b9：苏地2010-b-9号地块位于尹山湖东路西侧、和谐一路南侧，总建筑面积为60453平方米，容积率≤2.5，预计未来将建成小高层、高层。

尹山湖北接独墅湖，与园区相连，开发之初就站位在高起点上。但板块相对起步较晚，目前区域内的商品住宅项目较少。但因后续地块较多，将成为未来苏州东部发展重点区域，这个区域待拍卖住宅用地面积约160万方。

从目前来看，尹山湖3宗地块周边的生活配套设施较密集，一些小的商店、饭店、服装店、药店、五金店、整体感觉属于设施较老、较乱，生活设施虽相对完善，但整体定位高度不够，消费层次属于中低端，目前的居住人口仍以当地老居民及外来务工者较多。

从地块环境看出，地块周边湖区建设较好。随着尹山湖6公里环湖道路全部建成，市民广场及沿湖景观已初具规模，植满苍翠绿树的尹山岛成了白鹭等各种鸟类的新天堂。

目前尹山湖板块周边道路四通八达，可10分钟穿梭市区、园区及吴中城区，数十条公交系统毗邻，规划轻轨2号线穿过地块。私家车只需十分钟车程，就可非常便捷地到达市区、园区、吴中区核心地段。

吴中区加快回归快速增长，尹山湖板块价格上涨幅度成为市场增长最快的板块的之一。吴中区在经历了2008年冲击后，目前成交价格正逐步回归快速增长，而尹山湖板块价格上涨幅度成为市场增长最快的板块之一，已经成为区域中高端需求主流改善区域。

虽然区域影响力不足，但郭巷板块占据独墅湖湖景资源，紧靠主城区与园区的交界处以及仁恒、中房等实力开发商，使得本板块价格成为全市增长最快的板块之一，已经成为区域中高端需求主流区域。